Tekst: Helena Kryukova
Eén masterplan
Vandaag is het voor niemand een geheim dat de regering van Dubai met alle middelen de onofficiële status van Dubai als een 'stad van de toekomst' wil rechtvaardigen. Alle, zelfs de meest gedurfde projecten hier ontvangen niet alleen goedkeuring, maar ook directe staatssteun, en staatsstructuren komen vaak met initiatieven die niet inferieur zijn en vaak voor op de meest gewaagde ideeën van ontwikkelaars. Maar naarmate het futuristische schip van de toekomst, Dubai genaamd, voortschrijdt, beginnen de belangrijkste kenmerken van de koers die het moet volgen zich te ontwikkelen. De fantastische projecten van megacomplexen die hier en daar ontstaan, verbazen natuurlijk de verbeelding, maar voor een succesvolle ontwikkeling moet dit allemaal in het systeem worden gebracht. Wat zijn eigenlijk de bestuursstructuren die van plan zijn om een al min of meer duidelijk plan voor de ontwikkeling van de stad als geheel te presenteren.
De nadruk in de ontwikkeling van de stad wordt nu gelegd op het vergroten van de transparantie van masterplannen, de interactie van verschillende industrieën, off-plan onroerendgoedverkoopprogramma's en het begrip van alle nuances van de markt voor beleggers. Maar ontwikkelaars zullen niet alleen verplicht zijn, ze zullen ook worden geholpen. Daartoe is het de bedoeling om een heel pakket van verschillende stimuleringsmaatregelen te ontwikkelen die samen de door de overheid gestelde doelen zullen helpen bereiken.
Bijvoorbeeld in de betaalbare woningsector, waar de afgelopen maanden op de onroerendgoedmarkt in Dubai over is gesproken. Ahmad Bukhash, hoofd van het Creative Industrial Cluster Development Office van Dubai, opgericht op initiatief van Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vice-president, premier van de VAE en heerser van Dubai, zei in een recent interview dat de toekomst ligt in de nauwe samenwerking van particuliere bouwbedrijven en het leiderschap van het emiraat. Je moet bouwen, maar precies wat de stad echt nodig heeft.
De meeste grote ontwikkelaars hebben recentelijk vooral aandacht besteed aan de bouw van projecten in het luxesegment, waarbij met name de plaatsing van onderhoudspersoneel of expats met een laag inkomen achterbleef. Het is daarom niet verwonderlijk dat het tijdens de periode van prijscorrectie de luxueuze woningsector was die het voor het eerst voelde. "Tegenwoordig is het erg belangrijk om een sterke middenlink te creëren die de bovenste en onderste prijssegmenten van de onroerendgoedmarkt in Dubai verbindt," merkte Bukhash op, "om een architecturale typologie te creëren voor verschillende soorten projecten. Niet ver weg is de tijd dat er geen afzonderlijke, zij het grote, masterplannen zullen zijn "Dubai zal zich ontwikkelen volgens één enkel masterplan."
airbags
Naarmate Dubai zich ontwikkelt, wordt de behoefte niet alleen duidelijk bij het standaardiseren van de benadering van stedelijke ontwikkeling, maar ook bij prijsaanpassingen. Dit onderwerp kan misschien niet worden vermeden in een discussie over onroerend goed in Dubai. En het goede nieuws is dat de huidige periode van prijsdaling het belangrijkste teken lijkt te zijn van de stabilisatie van de koers die Dubai heeft gevolgd. Ja, de prijsverlaging beloofd door experts voor 2015 kan van 10 tot 20% zijn tegen het einde van het jaar, maar dit is precies wat de markt nodig had, zeggen ze met één stem.
Een recent rapport van Standard & Poor's, een gerenommeerd ratingbureau, zegt bijvoorbeeld dat zowel de ontwikkelaars zelf als de markt als geheel veel beter voorbereid zijn op de verwachte prijsverlaging dan bijvoorbeeld in het crisisjaar 2009. We kunnen zeggen dat de markt zelfs een soort "airbag" voor deze zaak heeft voorbereid. Ze werden niet alleen de diversificatie van de winststructuur door de meeste grote spelers op de onroerendgoedmarkt van Dubai, de verscheidenheid aan aanbiedingen en de stabiliteit van het saldo van kapitaalstromen op de rekeningen van ontwikkelaars. Belangrijkere factoren zijn externe omstandigheden die onafhankelijk zijn van de wil van de deelnemers, namelijk de zwakke afhankelijkheid van de Dubai-economie van de "olienaald", evenals een groot percentage onroerendgoedinvesteringen van buitenlandse investeerders. Niet-oliehandel bedrijven dragen veel bij aan het BBP van Dubai, dus ze kunnen het gebrek aan vraag van oliemaatschappijen die hun glans hebben verloren, indien nodig, gemakkelijk compenseren, aldus het rapport van Standard & Poor.
Een andere "airbag" voor de onroerendgoedmarkt in Dubai, "een fundamentele ondersteunende factor voor de huizenprijzen en huurwoningen van Dubai voor de komende vijf jaar", zoals Standard & Poor's het formuleerde, zal de groei van de bevolking van Dubai zijn. De experts van Standard & Poor voorspellen een toename van het aantal inwoners binnen 5-6% in de komende twee jaar voor dit emiraat, en ongeveer 7-8% voor dezelfde periode voor Abu Dhabi. Volgens schattingen zou de bevolking van Dubai tegen 2020 3 miljoen mensen moeten bereiken.
Tijd om te investeren
De meest kritische, naar onze mening, factor in de verdere succesvolle ontwikkeling van de onroerendgoedmarkt in Dubai is de kwestie van buitenlandse investeringen. Alleen al in het eerste kwartaal van dit jaar investeerden buitenlandse investeerders bijna US $ 1,5 miljard in onroerend goed in Dubai.
Tegelijkertijd ziet de voorspelling voor de toekomst er nog optimistischer uit: 68% van de ondervraagde beleggers door het bekende analytische bedrijf Franklin Templeton gelooft dat onroerend goed in de VAE zijn status van meest gewilde actief in de komende 10 jaar zal behouden en aanzienlijke fondsen in deze sector zal blijven investeren. Het wereldwijde onderzoek van Franklin Templeton omvatte 23 landen en 11.500 investeerders wereldwijd.
Als gevolg hiervan werd bekend dat de aankoop van onroerend goed in de VAE een van de drie belangrijkste investeringsgebieden is van wereldwijde beleggers.
En, ondanks het feit dat dergelijke investeringen traditioneel worden beschouwd als langetermijn wat betreft het terugsturen van fondsen en het genereren van inkomsten, hoopt 73% van de ondervraagden toch binnen twee jaar inkomsten te genereren met hun investeringen. Dergelijke bevindingen van de onderzoekers worden bevestigd door analisten van het toonaangevende adviesbureau Knight Frank. In een recent rapport merkten bedrijfsspecialisten op dat 40% van de eigenaren van groot kapitaal in de VAE gaan investeren in onroerend goed. Gemiddeld is 35% van alle investeringspakketten van de grootste beleggers in de VAE in onroerend goed. Tegelijkertijd investeerde 60% van deze beleggers vorig jaar in onroerend goed, voornamelijk in het emiraat Dubai.
En voor 2015 ziet de voorspelling er nog beter uit: 60% van de investeerders gaat hun investering in onroerend goed achter en nog eens 40% gaat nieuwe fondsen in dit actief investeren. Tegelijkertijd heeft de markt een groot aandeel investeerders met zogenaamd groot privaat kapitaal van meer dan US $ 1 miljoen en zeer groot privaat kapitaal van meer dan US $ 30 miljoen. Deze investeerders zijn vooral geïnteresseerd in residentieel onroerend goed, gevolgd door tweede en derde plaats De populariteit van investeringen wordt gevolgd door kantoren, winkels en hotelvastgoed.
De VAE trekt rijke investeerders aan met drie grote voordelen: levensstandaard en gezondheidszorg (87% van de respondenten zei dat dit de belangrijkste factor is), veiligheid (67%) en politieke stabiliteit (67%).
Investeerders zijn gemakkelijk te begrijpen, omdat de huurinkomsten in Dubai nog steeds een van de hoogste ter wereld zijn. Volgens de Global Property Guide varieert de brutomarge op onroerendgoedinvesteringen in Dubai vandaag van 5,87% tot 7,21%, afhankelijk van de grootte van het appartement. Tegelijkertijd brengen appartementen met een kleiner gebied traditioneel meer inkomsten op, omdat er veel vraag naar is. Ter vergelijking: het inkomen uit onroerend goed in een van de snelst groeiende steden ter wereld in Hong Kong is 2,82%, in India 2,22%, in Singapore 2,83% en ten slotte in Londen de inkomsten uit woninginvesteringen of commercieel onroerend goed kan in de orde van 2,72-3,20% zijn. Het huren van kleine appartementen in Dubai kan hun eigenaren een inkomen opleveren tot 22% per vierkante meter per maand, en appartementen met een groter gebied - tot 21% per vierkante meter per maand.
Tot slot is het vermeldenswaard dat Dubai herhaaldelijk door de toonaangevende sociologen van de wereld is erkend als het "gelukkigste" land in het Midden-Oosten. In sociologische zin wordt geluk opgevat als levensverwachting en tevredenheid ermee, een basisniveau van kwaliteit van leven en welzijn.
Vanuit dit oogpunt verdienen de VAE en vooral Dubai speciale vermelding in het VN-rapport over het niveau van geluk in het World World Happiness Report 2015. Het ontwikkelingsplan voor Dubai tot 2021 impliceert het geluk van de mensen van het emiraat als hoofddoel, het nationale beleid als zodanig is gericht op de onmiddellijke verwezenlijking ervan. wat niet typisch is voor alle landen. Het niveau van medische zorg, het niveau van tevredenheid over de interactie met de omgeving, het niveau van veiligheid en, belangrijker nog, het vermogen om te leven in comfortabele omstandigheden, hoogwaardige en handige huisvesting - dit alles maakt de VAE een land aantrekkelijk voor veel expats. En als het gaat om keuze, dan noemen experts, tenminste vanuit het oogpunt van vastgoedverwerving, vandaag de meest gunstige tijd voor integratie in de VAE.
Neem voor meer informatie over het verwerven en beheren van onroerend goed in Dubai contact op met IMEX Real Estate op tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een aanvraag per e-mail te sturen [email protected].
