Vraag, aanbod, investeringsmogelijkheden
De woningmarkt in Dubai is druk: kopers, verkopers, onroerend goed. Het commerciële vastgoedsegment bevindt zich nog steeds in de schaduw, maar, zoals recente studies aantonen, het is veel aantrekkelijker voor beleggers. Om onze kennis over commercieel onroerend goed aan te vullen, wenden we ons tot een expert - de heer Shahram Abdullah Zadeh, uitvoerend directeur van een van de grootste ontwikkelaars in Dubai, Al Fajer Properties.
Dr. Shahram, hoe is het gebeurd dat in Dubai, zich positionerend als het centrum van het bedrijfsleven in de regio, duizenden eenheden woonruimte worden gebouwd, en slechts tientallen kantoorruimte?
Het gebeurde historisch. Sinds 2002, toen buitenlanders mochten investeren in onroerend goed van de emiraat, begon de woningmarkt snel te groeien. Het grootste deel van de investering ging naar de aankoop van appartementen en villa's, en het gebrek aan vraag naar commerciële ruimte gaf geen aanleiding tot aanbiedingen.
Vandaag is de situatie dramatisch veranderd. Veel wereldleiders verplaatsen hun hoofdkantoor naar Dubai, openen filialen en representatieve kantoren. Zakenlieden in Dubai vervangen ook oude kantoren door nieuwe, ruimere en prestigieuze kantoren. In de afgelopen vier jaar sinds de introductie van het eigendomsrecht heeft de stad enkele honderden afgewerkte woningen, honderden torens en villa's ontvangen. Waar zullen hun eigenaren werken? Natuurlijk in Dubai.
Het blijkt dat investeren in commercieel onroerend goed nu veel winstgevender is dan in woningen?
Natuurlijk. Een rendement op investering in Dubai's commercieel onroerend goed is gegarandeerd voor maximaal 5 jaar. Nergens ter wereld worden investeringen zo snel terugverdiend. In de residentiële vastgoedsector vindt een volledig rendement van de investering pas plaats binnen 7-8 jaar.
De behoefte aan commerciële ruimte in Dubai is vandaag ongeveer 3 miljoen vierkante meter. meter. Tegen de tijd dat ze klaar zijn, heeft Dubai nog 2-3 miljoen vierkante meter nodig. meters van kantoren. En terwijl het emiraat groeit, kan dit proces niet worden gestopt. Het feit dat er een tekort is aan goede kantoorruimte in Dubai wordt ook bewezen door stijgende huurprijzen.
Wat kunnen investeerders verwachten een kantoor te kopen in uw Jumeirah Business Center 1, 2, 3 en 4 projecten?
We garanderen een volledig rendement van de investering voor 4 en een half jaar. En dit houdt geen rekening met het feit dat de huurkosten in Dubai elk jaar met 20-30% stijgen.
Oordeel zelf. Tegenwoordig wordt een vierkante meter kantoorruimte in een prestigieus deel van Dubai verhuurd voor minimaal 700-800 dollar per jaar. Een maand geleden kostte het $ 100 goedkoper. Aangezien de kosten per vierkante meter bij Jumeirah Business Center 1, 2, 3 en 4 beginnen bij $ 3.000 - $ 3.300, is het gemakkelijk om te berekenen hoe winstgevend ons aanbod is. Investeerders die kantoren voor hun bedrijven kopen, zijn verzekerd tegen schommelingen in de huurprijzen door bijdragen te betalen voor hun eigen pand, in plaats van dat ze iemand anders betalen.
Dit is op voorwaarde dat het gekochte kantoor niet leeg is. Maar hoe kun je hier zeker van zijn?
Daar moet geen twijfel over bestaan. Wij garanderen de levering van het gekochte pand voor een langjarige huurovereenkomst na het afsluiten van de transactie, hiervoor heeft het bedrijf een speciale afdeling. En omdat we deze verantwoordelijkheid nemen, zijn we ervan overtuigd dat de kantoren in Jumeirah Business Center 1, 2, 3 en 4 in gebruik zullen worden genomen voordat het werk te hoog wordt ingeschat
Wat zit er achter uw garanties?
Ten eerste waren er geen concurrenten in de buurt van het Jumeirah Lake Towers-gebied, waar we het Jumeirah Business Center 1, 2, 3 en 4 bouwen, en waarschijnlijk niet. Dit is de beste plek om zaken te doen in Dubai. Het centrum bevindt zich op een strategische locatie, naast de grootste gebouwen van het "nieuwe Dubai", waar meer dan 3.000 residentiële gebouwen en villa's in gebruik worden genomen, waarvan de bewoners waarschijnlijk niet meerdere uren per dag in een auto willen doorbrengen. Hun tijd is duur.
Ten tweede ligt de Jebel Ali Free Economic Zone op slechts vijf minuten van Jumeirah Lake Towers, waar je, zoals je weet, twee tot drie jaar op de wachtlijst moet staan om een kantoor te krijgen. Binnenkort wordt een van de grootste luchthavens ter wereld geopend in het Jebel Ali-gebied. Vlakbij zijn twee van de meest grandioze winkelcentra van Dubai, die al actief zijn.
Ten derde zijn miljarden dollars al geïnvesteerd in de infrastructuur van Jumeirah Lake Towers, en als je kijkt naar het algemene plan, dat gewoon nodig is bij het nemen van een aankoopbeslissing, zul je zien hoe goed doordacht het is: de gebouwen bevinden zich op afstand van elkaar, veel vrije groene ruimte, veel water, brede wegen.
Is het waar dat Jumeirah Lake Towers ook een vrije economische zone zal zijn?
Ja dat is het. Jumeirah Lake Towers wordt onderdeel van het Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), onder toezicht van de regering van Dubai. Dit is een strategisch belangrijk punt, omdat onze investeerders, samen met alle rechten van de eigenaar van onroerend goed in eigendom, een bedrijfslicentie van de SEZ ontvangen. Dit betekent dat zij het bedrijf volledig kunnen bezitten zonder de deelname van lokale partners, belastingen en papierwerk vergeten. 100% kantoorbezit + 100% bedrijfseigendom, wat heeft een ondernemer nog meer nodig?
Waarin verschillen Jumeirah Business Center 1, 2, 3 en 4 van andere gebouwen in de omgeving?
Ze onderscheiden zich door het feit dat ze onder toezicht staan van de enorme harmonieus werkende onderneming Al Fajer Enterprises, die al meer dan 40 jaar bekend is op de VAE-markt. Daarom kunnen we onze klanten van A tot Z service bieden onder één dak.
Bedrijvencentra worden gebouwd door ons eigen bedrijf, dat Wild Wadi waterpark heeft geschonken aan Dubai, Ibn Battuta Mall, Al Mooroj Rotana-complex en verschillende gebouwen aan de Sheikh Zayed Highway. We garanderen dat onze zakencentra op tijd worden geleverd, en dit staat in het contract. Het architecturale ontwerp en interieurontwerp van alle Jumeirah Business Center voldoet aan de hoogste eisen van de hedendaagse zakelijke omgeving. Elk van de gebouwen heeft een ruime atriumhal, speciale kamers voor algemeen gebruik, de benodigde apparatuur en diensten voor een efficiënte bedrijfsvoering, mogelijkheden voor recreatie en sport.
We hebben een speciale unit die zich bezighoudt met interieurontwerp. Onze investeerders zullen worden gespaard van hoofdpijn als interieurontwerp, ze zullen eenvoudig turnkey-kantoren ontvangen tegen de tijd dat de objecten in gebruik worden genomen. Alle gebouwen zullen worden onderhouden door een speciaal "slim systeem", wat de energierekeningen gunstig zal beïnvloeden.
We bieden onze klanten ook 27 jaar ervaring in de markt voor vastgoedbeheer. Tegelijkertijd zullen ze allemaal lid worden van de vereniging van eigenaren, die Al Fajer uit de functie van manager kunnen "ontslaan". Maar het is waarschijnlijk onzin: we kennen ons werk.
Is het waar dat investeerders uit Rusland en de GOS-landen in totaal anderhalf van uw vier gebouwen hebben gekocht?
Ja, dit is zo, en nu sluiten we een aantal grote contracten met investeerders uit de voormalige USSR. De inwerkingtreding van een nieuwe wet op onroerend goed, die in maart van dit jaar werd gepubliceerd, gaf een nieuwe impuls aan de investeringsactiviteit. Naarmate banken meer bereidwillig leningen begonnen te verstrekken, begrijpen beleggers dat er meer kredietwaardige mensen op de markt zijn en dit zal leiden tot hogere prijzen.
Maar burgers van het GOS zijn nu kieskeuriger geworden: ze zijn goed geïnformeerd en voorbereid op de aankoop. Ze zijn geïnteresseerd in specifieke artikelen, cijfers en feiten. Blijkbaar is het daarom voor ons gemakkelijk en prettig om met elkaar te werken.
Onlangs hebben we samen met onze langetermijnpartner, de Commercial Bank of Abu Dhabi, een speciaal hypotheekleningpakket ontwikkeld voor Russisch sprekende beleggers. Grotendeels dankzij hem werden onze gebouwen in een recordtijd verkocht.
