Vandaag zal advocaat Isa Bin Hyder, oprichter en CEO van Bin Haidar advocaten en juridische adviseurs, verduidelijkingen geven met betrekking tot de wetten die de relaties tussen verhuurders en huurders in Dubai regelen.
Zijne Hoogheid Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, als Ruler van Dubai, heeft wet nr. 26 van 2007 uitgegeven om de relatie tussen huurders en verhuurders in Dubai te regelen.
De bovengenoemde wet werd uitgevaardigd in het licht van de artikelen in federale wet nr. 5 van 1985 betreffende leasing en civiele transacties uitgegeven door de regering van de Verenigde Arabische Emiraten en de wijzigingen daarvan; en Federal Law of Evidence No. 10 van 1992; en decreet nr. 2 van 1993 betreffende de vorming van een speciale juridische commissie voor de beslechting van geschillen tussen verhuurders en huurders; en wet nr. 16 van 2007, betreffende de oprichting van de onroerendgoedmarktverordening; al deze artikelen zijn vervangen door de artikelen 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 en 36, in overeenstemming met wet nr. 33 van 2008. Sectie 1 van deze wet bepaalt dat de wet "Wet nr. 26 van 2007 betreffende de regulering van de betrekkingen tussen verhuurders en huurders van onroerend goed in het Emiraat Dubai" moet worden genoemd.
Artikel 2 (vervangen) definieert de betekenis van de hierna gebruikte woorden en termen en schrijft voor dat het woord "emiraat" eng moet worden gebruikt en alleen in de betekenis "emiraat Dubai", dat wil zeggen dat de wet alleen onroerend goed in het emiraat moet beheren Dubai. En het woord 'commissie' betekent een juridische commissie die zich bezighoudt met de beslechting van geschillen tussen verhuurders en huurders, die worden geïdentificeerd als de verhuurder en huurder. Tegelijkertijd bepaalt artikel 3 (gewijzigd) de reikwijdte van de rechtsgeldigheid van de bepalingen van deze wet die van toepassing zijn op kavels en onroerend goed gehuurd in het Emiraat, met uitzondering van onroerendgoedeenheden gecreëerd door individuen - "individuen" of rechtspersonen - "officiële agentschappen en bedrijven 'voor de gratis hervestiging van hun eigen werknemers.
Paragraaf "A" van artikel 4 (gewijzigd) verduidelijkt dat de relatie tussen de verhuurder en de huurder moet worden opgebouwd in overeenstemming met de huurovereenkomst, die een beschrijving van het gehuurde bezit, het doel van de huurovereenkomst, de geldigheid en de kosten van de huurovereenkomst, de betaalmethode, de naam van de eigenaar omvat als deze geen verhuurder is en een gespecialiseerd bedrijf heeft aangesteld om namens hem verhuuractiviteiten uit te voeren. Volgens paragraaf "B" van dit artikel moeten alle contracten en alle aanvullingen daarop worden geregistreerd bij de "Organisatie voor de regulering van de vastgoedmarkt", en artikel 5 bepaalt dat de huurperiode moet worden bepaald. Als deze periode niet vooraf is overeengekomen of als het moeilijk is om de duur van de huurovereenkomst te bepalen, moet de huurovereenkomst worden beperkt tot de periode die is vastgesteld voor het betalen van de huur. Tegelijkertijd omvat artikel 6 het concept van wederzijds voorgestelde bevestiging van verlenging, die voorschrijft dat “als de huurperiode al is verstreken en de huurder in het pand blijft wonen zonder bezwaar van de verhuurder, een dergelijk contract moet worden beschouwd als verlengd tot hetzelfde "en voor dezelfde periode of een jaar, afhankelijk van welke periode korter is."
Anderzijds waarschuwt artikel 7 beide partijen bij een contract om de huurovereenkomst eenzijdig te beëindigen en verbiedt het de eenzijdige opzegging van het contract gedurende de looptijd ervan, aangezien een dergelijke opzegging moet gebeuren in onderling overleg tussen de partijen en in overeenstemming met de bepalingen van deze wet.
Hoewel artikel 8 voorziet in onderhuurders, zijn in alle gevallen waarin de wet of de verhuurder de hoofdhuurder toestaat de geleasde eenheid onroerend goed aan de hoofdhuurder onder te verhuren dezelfde voorwaarden van toepassing als de hoofdhuurovereenkomst.
Bijgevolg heeft de onderhuurder niet het recht om te blijven hangen in de geleasde vastgoedeenheid na afloop van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder uitdrukkelijk akkoord gaat om deze huurovereenkomst te verlengen.
Paragraaf "A" van artikel 9 schrijft voor dat beide partijen verplicht zijn om de huurprijs te bepalen. Als deze voorwaarde werd verwaarloosd of het moeilijk was om het te bewijzen, dan moet de huurprijs worden bepaald in overeenstemming met de prijzen van andere vergelijkbare eenheden van onroerend goed, en de partij die deze waarde bepaalt in overeenstemming met paragraaf "B" van dit artikel moet de bovengenoemde commissie zijn , aangezien rekening zal worden gehouden met de criteria voor de periodieke verhoging van de huurkosten, die overeenkomen met de inflatiecoëfficiënt en de economische situatie in het Emiraat, of met andere factoren die het Comité noodzakelijk acht. In dit verband moet dit comité ook deelnemen aan het vaststellen van criteria voor het verhogen van de huurkosten, die in overeenstemming moeten zijn met de algemene economische situatie, in overeenstemming met artikel 10 van deze wet. Tegelijkertijd bepaalt artikel 11 de rechten van de huurder met betrekking tot de voordelen die worden geboden in het onroerend goed dat hij huurt, zoals een parkeerplaats, zwembaden, enzovoort. En artikel 12 beschrijft de methode en het tijdstip voor het bepalen van de huurkosten. Als er geen contract is gesloten, moet de betaling in vier gelijke delen gedurende het jaar worden gedaan. Op grond van artikel 13 (gewijzigd) kunnen beide partijen de contractvoorwaarden wijzigen of de huurkosten verhogen / verlagen. Indien er geen contract is, stelt dit comité een reële waarde vast. In deze situatie moet elke partij die een wijziging of correctie wil indienen, de andere partij ten minste 90 dagen van tevoren op de hoogte stellen, tenzij anders is overeengekomen, in overeenstemming met artikel 14. Bovendien bepaalt artikel 15 dat de verhuurder om een eenheid onroerend goed in goede staat voor gebruik te overhandigen, tenzij er voorlopige afspraken zijn gemaakt om het aan de huurder te geven zonder definitieve afwerking zodat de huurder het zelf doet. Bovendien bepaalt artikel 16 dat de verhuurder periodiek geplande en cosmetische reparaties moet uitvoeren zonder de voorwaarden voor het huren van het onroerend goed te wijzigen of om welke reden dan ook de gebruiksvoorwaarden van de huurder van de gebouwen die aan hem zijn verhuurd te schenden (artikel 17).
Anderzijds moet de verhuurder zijn toestemming aan de huurder geven, zodat deze zich in de officiële instanties kan bevinden en vergunningen voor decoratieve of reparatiewerkzaamheden kan ontvangen, om ervoor te zorgen dat deze werken de bouwconstructies van het onroerend goed niet beschadigen. Tegelijkertijd verplicht artikel (19) de huurder om de huur op tijd te betalen en staat de verhuurder toe om een contante borg van de huurder te nemen als garantie voor reparatiewerkzaamheden in onroerend goed aan het einde van het contract (artikel 20). Artikel 21 bepaalt ook dat de huurder verplicht is het gehuurde terug te geven in dezelfde staat waarin het oorspronkelijk werd ontvangen, behalve voor natuurlijke fysieke afschrijving, en tegelijkertijd alle vereiste vergoedingen en rechten te betalen in overeenstemming met artikel 22.
Tegelijkertijd waarschuwt artikel 23 de huurder voor het aanbrengen van verbeteringen die hij heeft aangebracht tijdens zijn vertrek uit het gehuurde, tenzij beide partijen anders zijn overeengekomen. Bovendien waarschuwt artikel 24 de huurder tegen overdracht of verhuring van het gehuurde aan iemand, tenzij schriftelijke toestemming van de verhuurder is verkregen. Aan de andere kant definieert artikel 25 gevallen waarin de huurder het recht moet hebben om het gehuurde te verlaten vóór het verstrijken van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld het onvermogen om de huurovereenkomst te betalen na een waarschuwing, of het gehuurde onderverhuren zonder medeweten van de eigenaar van het eigendom, of het gebruik van het gehuurde voor illegale doeleinden, of het gebruik ervan op een manier die de openbare orde en sociale ethiek schendt, of als de huurder de huurovereenkomst verlaat Dit pand voor de doeleinden van zijn bedrijf, zonder zich erin te vestigen, of als het gehuurde zich in een staat bevindt die bijna wordt vernietigd, of als de huurder zich niet houdt aan de wettelijke voorwaarden, of als de architectonische ontwikkeling van het Emiraat vereist dat het gehuurde wordt vernietigd.
Een waarschuwing met betrekking tot al het bovenstaande moet via een notaris of aangetekende post worden verzonden. Bovendien kan de eigenaar aan het einde van de huurovereenkomst ook vragen om de vrijgave van een eenheid onroerend goed, als deze nodig is voor de sloop of reconstructie van het gebouw, of als het gehuurde moet worden gerepareerd, of als de verhuurder het onroerend goed wil gebruiken om te verhuren of aan iemand over te dragen van hun naaste familieleden. In dit geval is de verhuurder verplicht om de huurder op de hoogte te brengen van de redenen die hem dwingen het pand ten minste 12 maanden voor de geplande vertrekdatum van het gehuurde pand te verlaten, op dezelfde manier als hierboven aangegeven.
Als de genoemde commissie de verhuurder het recht geeft om het gehuurde te repareren, dat hij van plan is te gebruiken voor zijn eigen behoeften of voor de behoeften van zijn directe familie, dan heeft de verhuurder niet het recht om deze eigendom aan een derde te verhuren, en kan dit alleen doen door het verstrijken van een periode van twee jaar, als dit huisvesting is, en een periode van drie jaar, als het onroerend goed voor andere doeleinden wordt gebruikt, vanaf het moment dat de reparatiewerkzaamheden worden bevestigd, en tenzij de bevoegde commissie anders beslist. Naast de bovengenoemde gevallen kan de huurder bij de commissie een beslissing nemen over de betaling van een vergoeding voor geleden verliezen.
Anderzijds bepaalt artikel 27 dat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd vanwege het overlijden van de verhuurder of huurder en dat de huurovereenkomst moet worden voortgezet met de cessionarissen. Als de opvolgers van de huurder aandringen op beëindiging van de huurovereenkomst, kan het contract worden beëindigd dertig dagen na ontvangst van een schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder of aan het einde van het contract, afhankelijk van welke datum het dichtst bij is.
Artikel 28 bepaalt dat de huurder geen schade mag lijden bij het overdragen van eigendom van het onroerend goed aan een andere eigenaar, op voorwaarde dat de data van de huurovereenkomst worden vastgesteld met de vorige eigenaar die zijn onroerend goed aan een andere eigenaar heeft verkocht.
Tegelijkertijd geeft artikel 29 (gewijzigd) de huurder het recht om terug te keren naar dezelfde wooneenheid in het geval dat de verhuurder een ingrijpende reparatie en volledige reconstructie of gewone reparatie in de geleasde woning heeft uitgevoerd na het vaststellen van een nieuwe huurprijs. Daarom moet de huurder een voorkeursrecht hebben om dezelfde woning te huren, op voorwaarde dat hij zijn wens bevestigt om deze woning binnen dertig dagen na ontvangst door de verhuurder van een kennisgeving betreffende deze woning te huren.
Verder beschermt artikel 30 de onderhuurder tegen het annuleren van de huurovereenkomst indien het door de hoofdhuurder opgestelde contract door de verhuurder is bevestigd. En artikel 31 verplicht de huurder om de kosten van de huurovereenkomst vast te stellen, zelfs als de verhuurder een rechtszaak heeft aangespannen om het onroerend goed te bevrijden gedurende de gehele duur van de claim, totdat een gerechtelijk bevel is uitgevaardigd.
Artikel 32 staat beide partijen toe om overeenstemming te bereiken over arbitrage en machtigt de relevante commissie om interne beslissingen te nemen met betrekking tot het herstel van de rechten van beide partijen totdat een definitieve beslissing wordt genomen via arbitrage. Bovendien geeft artikel 33 de bevoegdheid aan het bevoegde comité om arbiters op verzoek van een van beide partijen te benoemen, aangezien hun aantal gelijk moet zijn aan of een aanvulling moet zijn op het vooraf overeengekomen bedrag. Bovendien verbiedt artikel 34 de verhuurder om nutsvoorzieningen in onroerend goed los te koppelen of de toegang van huurders daartoe te beperken. In dit geval kan de huurder een klacht indienen bij de politie of de relevante commissie, terwijl artikel 35 bepaalt hoe beslissingen over de vrijgave van onroerend goed via deze commissie moeten worden uitgevoerd, die een aanvraag moet indienen bij de Dubai Law Enforcement Division om haar beslissingen te versterken en te handhaven.
In feite heeft deze uitgebreide wet veel van de posities met betrekking tot huurrelaties in Dubai verduidelijkt en volledig voorzien in manieren om een huurrelatie tussen een verhuurder en een huurder tot stand te brengen, evenals methoden voor het bepalen van huurprijzen, rechten en verplichtingen van de partijen. En, ondanks het feit dat de wet voorschrijft dat "het contract wordt beschouwd als het verband tussen de partijen die het hebben gesloten," grijpt deze wet in bij het beschermen van de rechten van elk van de partijen zodat deze niet door de andere partij wordt geëxploiteerd.
Bijgevolg kan de eigenaar van het onroerend goed zijn arrogantie ten opzichte van zijn onroerend goed niet aantonen en de huurovereenkomst eenzijdig beëindigen, de huurperiode en de waarde ervan wijzigen en ook de huurder op elk gewenst moment voor hem uitzetten. Dat is de reden waarom deze gewijzigde wet werd uitgevaardigd om leaseverhoudingen te stabiliseren en alle partijen voor de rechter te dwingen, door het vaststellen van onpartijdige regels voor iedereen, zoals hierboven aangekondigd, met als doel het reguleren van leaseverhoudingen zodat alle partijen in vrede en veiligheid kunnen leven, en waar elk van de partijen zou ik het recht hebben op een gelukkig verblijf in dit emiraat, dat floreert onder de wijze leiding van zijn heerser - Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, die deze wet en haar wijzigingen heeft uitgegeven. We hopen dat vergelijkbare wetten in alle andere emiraten van de VAE zullen verschijnen, zodat alle mensen van hun verblijf in dit gastvrije en veilige land kunnen genieten.
