In het midden van de wereldwijde economische crisis was het instorten van huizenprijzen en bevroren bouwplaatsen normaal in Dubai. Vanwege de aantrekkelijkheid van deze stad als toeristisch en zakelijk centrum begon de situatie echter vrij snel te verbeteren, maar er was een lang en moeilijk pad voor het volledige herstel.
En in 2012 is de stelling dat de beste tijden weer waren aangebroken voor de onroerendgoedmarkt in Dubai niet langer ongegrond, dit blijkt uit de gegevens van adviesbureaus en ratingbureaus. Volgens het Dubai Land Department is het volume van onroerendgoedtransacties in de eerste helft van 2012 met 21% toegenomen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar en bereikte het 63 miljard dirhams ($ 17,2 miljard). Huurprijzen beginnen te groeien, ontwikkelingsbedrijven hervatten eerder bevroren bouw en kondigen de lancering van nieuwe projecten aan. De meeste studies zijn het er echter over eens dat de stijging van prijzen en huurprijzen ongelijk is in verschillende segmenten van de onroerendgoedmarkt in Dubai, en deze wordt meer gefragmenteerd. Dus hoe echt groot en stabiel is de revitalisering van de markt, en wat gebeurt er echt met prijzen, vooral in de zogenaamde "freehold" - gebieden waar buitenlanders onroerend goed in onroerend goed mogen kopen?
Laten we proberen het uit te zoeken met behulp van Dubai vastgoedmarktspecialisten.
Woningen kopen
In de residentiële vastgoedmarkt is er een vrij snelle prijsstijging. Het is echter vooral geconcentreerd in het segment van villa's, waar de prijzen het niveau van vóór de crisis al hebben bereikt of overschreden. Het rapport van het adviesbureau Jones Land LaSalle (JLL) van Global Market Perspective voor het derde kwartaal van 2012 constateerde dat de villaprijzen in Dubai de afgelopen 12 maanden met 23% zijn gestegen. Tegelijkertijd zijn appartementen tegelijkertijd met slechts 4% in prijs gestegen.
Er is een toenemende vraag naar villa's en herenhuizen in gebieden zoals Springs, Meadows, Arabian Ranches en Jumeirah Islands. In de regio Springs bijvoorbeeld bereikten de kosten van een herenhuis met twee slaapkamers 1,5 miljoen dirhams (ongeveer 410 duizend dollar) en met drie slaapkamers - 2,2 miljoen dirhams (ongeveer 600 duizend dollar). In vergelijking met vorig jaar stegen de prijzen met 25-30%, met name een snelle groei werd waargenomen in het derde kwartaal van 2012, toen de prijs van een herenhuis met twee slaapkamers steeg van 1,38 tot 1,5 miljoen dirhams (van 380 tot 410 duizend dollar), en villa's met drie slaapkamers - van 2,0 tot 2,2 miljoen dirhams (van 550 tot 600 duizend dollar).
Residentiële appartementen stijgen langzamer in prijs, hoewel veel afhankelijk is van de populariteit van elk specifiek gebied. In prestigieuze projecten met een goede locatie, zoals Jumeirah Beach Residence en Dubai Marina, stijgen de prijzen vrij snel, maar in minder prestigieuze segmenten vertonen ze misschien geen positieve dynamiek. Er moet ook rekening mee worden gehouden dat hoewel vastgoedprojecten, waaronder zeer grote projecten, in de afgelopen weken en maanden opnieuw zijn gestart in Dubai, ze niet snel op de markt zullen komen. Tot die tijd zal er vanwege een aantal "verloren" door de jarenlange crisis in Dubai een beperkt aanbod van nieuwe woningen zijn.
Reactie door Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "In feite hebben veel internationale adviesbureaus onlangs gemeld dat de onroerendgoedmarkt in Dubai de gevolgen van de wereldwijde economische crisis heeft overleefd en gestaag is begonnen te groeien. De mate en de omvang van de stijgingen van de huizenprijzen zijn sterk afhankelijk van factoren zoals oppervlakte, afstand van de zee, infrastructuurontwikkeling, enz. Echter, een redelijk stabiele groei van de Dubai vastgoedmarkt als geheel kan worden opgemerkt, bovendien hebben we het over zowel de huurmarkt als de verkoopmarkt. Appartementen en villa's in nieuwe projecten van bekende "ontwikkelaars, zoals Emaar en Nakheel, zijn zeer snel uitverkocht, wat betekent dat het vertrouwen van investeerders wordt hersteld. Goede vraag en beperkte, om objectieve redenen, het aanbod van nieuwe woningen, met name kust, schept de voorwaarden voor stabiele prijsstijgingen."
Huurwoningen
Een vergelijkbaar beeld doet zich voor op de huurwoningenmarkt met een terugkeer naar pre-crisisindicatoren. Tegelijkertijd is de huurprijsverhoging meer gelijk dan de prijsverandering voor villa's en appartementen. Uit hetzelfde JLL Global Market Perspective-rapport voor het derde kwartaal van 2012 bleek dat de kosten voor het huren van villa's gedurende twaalf maanden van september 2011 tot september 2012 met 7% stegen en voor appartementen met 5%. Terwijl de prijsstijgingen van onroerend goed merkbaar hoger zijn in prestigieuze gebieden in vergelijking met meer bescheiden gebieden, stijgen de huurprijzen in het ene en het andere segment. Er werd bijvoorbeeld een aanzienlijke stijging van de huurprijzen genoteerd in budgetgebieden zoals Discovery Gardens en International City.
In Discovery Gardens, het goedkope ontwikkelingsgebied van Nakheel, zijn de huurprijzen sinds begin 2012 met 25% gestegen. Het huren van een studio-appartement in dit gebied kost nu 32-38 duizend dirhams (van 8,7 tot 10,3 duizend dollar) per jaar, terwijl dit in het eerste kwartaal van 2012 25 tot 27 duizend dirhams bedroeg (van 6800 tot 7350 dollars). De kosten voor het huren van een appartement met één slaapkamer bedragen 43-52 duizend dirham (11700-14100 dollar), terwijl dit in het eerste kwartaal van 2012 niet hoger was dan 38-40 duizend dirham (10300-10900 dollar). Hoewel het huren van luxe onroerend goed in Dubai niet zo duur is, is het volgens deze indicator nog steeds een van de eerste plaatsen ter wereld. De Prime Global Rental Index van het adviesbureau Knight Frank, die laat zien hoe 5 procent van het meest prestigieuze residentiële onroerend goed in de stad duurder wordt, is sinds het begin van het jaar met 3% gegroeid. Vanwege dit nam Dubai de 9e plaats in van de steden in de wereld die in het rapport zijn opgenomen, vóór anderen Singapore, Hong Kong en Moskou en verloor alleen aan steden als New York, Shanghai, Beijing, Zürich en Toronto.
Reactie door Imex Real Estate
Eduard Burakov: "De vraag naar huur van residentieel onroerend goed in Dubai is de afgelopen anderhalf jaar gestaag gegroeid. Dit is voornamelijk te wijten aan de toename van de bevolking van Dubai en de voortdurende toestroom van buitenlandse expats. Deze factor geeft ongetwijfeld de groei van de economie van het emiraat aan. Bovendien trekt Dubai aan huurders van naburige emiraten, die hen aantrekken met een hoge levensstandaard en een meer ontwikkelde infrastructuur. De autoriteiten van Abu Dhabi besloten zelfs een verbod op te leggen aan ambtenaren om woningen te huren in Dubai, omdat veel mensen de voorkeur geven aan komen tot leven in Dubai, tijdens het werken in Abu Dhabi. En dat is ondanks de dagelijkse uitstapjes meer dan 100 km in één richting. "
Kantoor onroerend goed markt
Misschien wel de meest controversiële situatie wordt waargenomen op de kantorenmarkt in Dubai. Enerzijds is de vraag naar kantoren in Dubai volgens verschillende bronnen teruggekeerd naar het pre-crisisniveau van 2007. Dit werd mogelijk gemaakt door internationale olie- en gasbedrijven die actief naar Dubai komen om te profiteren van de hoge koolwaterstofprijzen en nieuwe markten te vinden. Een aanzienlijk deel van de vraag komt van de bedrijven die al in Dubai actief zijn en die groeien door de groei van de economie van het emiraat en de hoge bedrijfsactiviteit in de regio.
Tegelijkertijd is er in Dubai een overaanbod van kantoorvastgoed, wat de huurprijzen en de bezettingsgraad negatief beïnvloedt. Tegelijkertijd worden er voortdurend grote hoeveelheden hoogwaardige kantoorruimte in gebruik genomen, bijvoorbeeld in het zich actief ontwikkelende gebied van Business Bay.
Als gevolg hiervan wordt de huurprijs op een stabiel niveau gehouden alleen in luxe woningen met een goede locatie. Op het gebied van International Financial City, het meest prestigieuze segment van de kantorenmarkt, worden de huurprijzen bijvoorbeeld op AED 2.700 ($ 750) per vierkante meter per jaar gehouden. De relatief stabiele kosten voor het huren van klasse B kantoorruimte in het Tecom-gebied, waar het gemiddeld 1100 dirhams (ongeveer $ 300) per vierkante meter per jaar bedraagt.
Tecom, evenals Business Bay en Jumeirah Lake Towers, hebben echter een hoog percentage onbezette ruimte, en in oudere kantoorcomplexen zijn eigenaren des te meer gedwongen om de huurprijzen constant te verlagen om huurders aan te trekken.
Wat staat ons te wachten?
De onroerendgoedmarkt in Dubai is klaar met het opruimen van het puin dat overblijft van de recente crisis en bereidt zich voor op een nieuwe sprong. Overlevende de crisis, projectontwikkelaars zetten hun financiën op orde en rapporteren groei van de winst, eerder bevroren projecten beginnen te worden voltooid, want de volledig hopeloze staat is op zoek naar nieuwe investeerders.
Voor het eerst sinds de crisis begon kondigden toonaangevende marktspelers nieuwe projecten aan. Het kapitaal is opnieuw vanuit de hele regio naar Dubai overgestroomd, en niet alleen omdat het zijn status van 'veilige haven' met een uitstekende infrastructuur en investeringsklimaat heeft bevestigd.
Tegelijkertijd willen niet alle grote spelers een herhaling van de torenhoge prijzen van 2007-08, waarin het aandeel van de speculatieve component zeer hoog was. De grootste ontwikkelingsbedrijven Emaar en Nakheel, die bijna gelijktijdig de mogelijkheid van speculatieve wederverkoop van onafgemaakte appartementen en villa's in hun nieuwe projecten beperkten, namen ook stappen in deze richting. De prijsstijgingen van onroerend goed zullen dus niet zo snel zijn als tijdens de boom voorafgaand aan de crisis. Maar voor degenen die op zoek zijn naar een mogelijkheid voor langetermijninvesteringen, openen zich nieuwe kansen in Dubai. Het is alleen nodig om de selectie van beleggingsobjecten zeer zorgvuldig te benaderen.
U kunt aanvullende informatie over de aankoop en het beheer van uw onroerend goed in Dubai krijgen van de specialisten van IMEX Real Estate via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een aanvraag per e-mail te sturen[email protected].
