De eerste helft van 2014 toonde aan dat de onroerendgoedmarkt in Dubai volwassener wordt en de stabiliteit krijgt die inherent is aan alle zich gestaag ontwikkelende sectoren. Een soort barometer voor de stabilisatie waren de rapporten van wereldberoemde advies- en analysebedrijven, die nauwlettend de schommelingen in groei en dalende prijzen in de gaten hielden. De conclusies die op basis hiervan kunnen worden getrokken, geven een redelijk optimistisch beeld.
Marktstabilisatie
Als eind 2013 de meeste toonaangevende agentschappen, die in hun prognoses een ongekende prijsstijging voor residentieel onroerend goed met 33% erkenden, een verdere stijging van de vastgoedsector in Dubai voorspelden op het hoogtepunt van de prijsindicatoren, dan werd aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 duidelijk dat de markt zich zal stabiliseren eerder dan verwacht.
Experts van een van de grootste en meest gerespecteerde analysebureaus Jones Lang LaSalle hebben in een rapport voor het eerste kwartaal van 2014 opgemerkt dat de investeringsvoorspelling voor de Dubai-vastgoedmarkt gestaag blijft verbeteren. Volgens de JLL Business Confidence Index bereikte deze indicator in het laatste kwartaal van 2013 het niveau van 144,3 punten, wat 8% meer is dan in dezelfde periode van het voorgaande jaar. Volgens het ministerie van Economische Ontwikkeling zal de economie van Dubai in 2014 blijven verbeteren, grotendeels dankzij de stabilisatie van de onroerendgoedmarkt - volgens de voorspelling zou het bbp van Dubai in 2014 4,7% moeten bereiken.
Begin 2014, zoals JLL-experts opmerkten, ging de onroerendgoedmarkt in Dubai een nieuwe ontwikkelingsfase in, waarbij werd geprofiteerd van de toegenomen vraag naar woningen. Ze noemden de stijging van de huur- en verkoopprijzen in het emiraat 'logisch en voorspelbaar', vooral na de golf van dalende vraag die werd waargenomen in Dubai in 2008-2009. Een andere indicator voor een groeiend beleggersvertrouwen was de toename van de totale waarde van alle verkooptransacties in Dubai in de afgelopen zes maanden, die met 30% toenam en US $ 29 miljard bedroeg.
In januari 2014 werden volgens een JLL-rapport twee nieuwe overheidsinstanties opgericht in Dubai om de aantrekkelijkheid van het emiraat voor internationale investeerders en toeristen te verbeteren. Ze waren het Dubai Investment Development Agency en de Dubai Tourism and Commercial Marketing Corporation. Naast deze duidelijke tekenen van een duidelijk "opgroeien" en versterking van de vastgoedmarkt in Dubai, werd aan het begin van het jaar ook een toename van de aandelenmarktactiviteit waargenomen. Verschillende grote projectontwikkelaars in Dubai, waaronder Emaar, waren de eersten die hun voornemen aankondigden om in de nabije toekomst een beursgang te doen om hun aandelen op wereldwijde aandelenmarkten te verkopen.
JLL-experts, evenals vele andere toonaangevende wereldkantoren, voeren in de regel een grondige analyse uit van de toonaangevende trends op de onroerendgoedmarkt en zijn gevoelig voor de polsslag van de stad, dus de voorspellingen van hen zijn zelden onjuist. De enige fout die JLL-experts maakten, was de voorspelling dat de onroerendgoedprijzen in 2013 het niveau van vóór de crisis zullen bereiken - begin 2014, wat niet is gebeurd dankzij de tijdige maatregelen van de regering van Dubai en mogelijk vanwege soortgelijke waarschuwingsvoorspellingen. Als u het JLL-rapport voor het tweede kwartaal van het jaar gelooft, ziet de toekomst van investeringen in onroerend goed in Dubai er meer dan bemoedigend uit. Daarin weerspiegelden de bureausexperts de leidende trend van het jaar - een daling van de prijsgroei.
Volgens Craig Plumb, hoofd van de Midden-Oosten divisie van JLL, hebben de maatregelen van de regering van Dubai om speculatie in woningen te voorkomen, evenals de excessieve prijsverhoging zelf, die direct het niveau van de vraag begon te beïnvloeden, geleid tot een vertraging van de onroerendgoedprijzen in Dubai tijdens tweede kwartaal van het jaar. Op dit moment is de opwaartse ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Dubai nog steeds aan de gang: volgens de jaarindicatoren van het tweede kwartaal zijn de huizenprijzen met 36% gestegen. Volgens kwartaalindicatoren is het echter duidelijk dat het tempo van deze ontwikkeling merkbaar vertraagde in het tweede kwartaal van het jaar, toen de prijzen met gemiddeld 6% stegen, vergeleken met 10% in het eerste kwartaal van het jaar. De stijging van de huurprijzen in het tweede kwartaal daalde ook: van 7% in het eerste kwartaal tot 3% in het tweede kwartaal. De daling van de verkopen duidt ook op de stabilisatie van de oververhitte vastgoedmarkt in Dubai. Het JLL-rapport zegt dus dat, volgens gegevens van mei van dit jaar, met name het volume transacties voor de verkoop van villa's met 50% is gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Opgemerkt moet echter worden dat een dergelijke neerwaartse trend in groeicijfers vanuit geen enkel oogpunt zorgwekkend mag zijn. Ja, dit is niet het moment voor snelle winst, zeggen experts, maar lagere prijzen zijn voordelig op de lange termijn. Enerzijds geeft het garanties dat we in de nabije toekomst geen nieuwe 'zeepbel' zullen tegenkomen, en anderzijds biedt het potentiële investeerders de mogelijkheid om het voortdurend wegglijden als gevolg van snelle prijsverhogingen, de mogelijkheid om beschikbare fondsen te beleggen, in te halen.
Luxe woningen
De wijdverspreide daling van de huizenprijzen in Dubai in de eerste helft van dit jaar werd weerspiegeld in alle sectoren van het onroerend goed, maar vergeet niet dat de gemiddelde waarde van de prijsgroei een gemiddelde indicator is, maar in werkelijkheid kunnen verschillende sectoren zeer verschillende resultaten vertonen. , afhankelijk van verschillende factoren. Een van deze factoren is de balans tussen vraag en aanbod, die volgens een ander toonaangevend advies- en analysebureau Knight Frank aanleiding geeft tot de belangrijkste trends in de vorming van onroerendgoedprijzen voor verschillende doeleinden en prijscategorieën.
Met name Knight Frank stelt regelmatig de Prime Global Cities Index samen, die ook het niveau van premium huizenprijzen weergeeft, voor de vraag naar luxe elite woningen over de hele wereld. En omdat Dubai tot op zekere hoogte het wereldcentrum is voor de concentratie van elite-onroerend goed, vanwege de gunstige belastingvoorwaarden voor beleggers, is deze indicator meer dan relevant voor het emiraat. "Naarmate de crisis in de eurozone afneemt en de algehele economische situatie verbetert," zei het eindrapport van Knight Frank 2013, "groeit de vraag naar luxe onroerend goed wereldwijd, ondanks het feit dat financiële markten een vrij laag percentage kunnen bieden winstgevendheid. " De Prime Global Cities Index voor Dubai voor het laatste kwartaal van 2013 geeft aan dat de jaarlijkse groei van de prijzen in dit kwartaal de hoogste was sinds 2010, maar de driemaandelijkse groei was de laagste sinds 2012.
In maart 2014 publiceerde Knight Frank een beoordeling van de duurste steden ter wereld in termen van de kosten van één vierkante meter elite onroerend goed. Van de 20 steden ter wereld die in het Knight Frank-rapport zijn geanalyseerd, staat Dubai op de 19e plaats voor premium huizenprijzen, alleen Kaapstad is lager, waar u voor de US $ 1 miljoen 215,1 vierkante meter kunt kopen. m van luxe woningen. Tegelijkertijd benadrukken deskundigen van Knight Frank dat de prijzen van Dubai voor luxe woningen nog steeds kunnen groeien. Dus voor US $ 1 miljoen in Dubai kun je 146 vierkante meter premium woningen kopen, dat is zes keer meer dan in Londen, zeven keer meer dan in Hong Kong en 10 keer meer dan in Monaco. Andere grote steden in de wereld, zoals Moskou, Mumbai en Istanbul, blijven ook duurder dan Dubai, in termen van de kosten van 1 vierkante meter onroerend goed.
Wat betreft het tempo en het volume van prijsverhogingen, nam Dubai, volgens het Knight Frank-rapport, de 7e plaats uit 10 steden in het rapport, en 8e nam de hoofdstad van de VAE, Abu Dhabi. Dubai en Abu Dhabi namen dergelijke posities op deze lijst in vanwege de groei van de premium woningprijzen met respectievelijk 17% en 15% in 2013. Volgens het laatste rapport van Knight Frank zullen in de tweede helft van het jaar de prijzen voor premium woningen met nog eens 10-15% stijgen, grotendeels vanwege het feit dat in de komende 18 maanden niet zoveel objecten in deze sector in gebruik worden genomen, die natuurlijk veroorzaakt een grote vraag. Elite-onroerend goed in Dubai is dus een van de meest winstgevende objecten voor investeringen, waarvan de kapitalisatie gestaag en gestaag groeit.
Bouw boom
Weinigen in elke andere stad ter wereld per week zijn er zoveel aankondigingen over de lancering van nieuwe projecten, zoals in Dubai. Maar, zoals experts van het analysebureau CBRE opmerken, het emiraat is niet alleen in staat om organisch te accepteren, maar heeft ook minstens 30.000 nieuwe onroerend goed nodig.
Tegenwoordig is de bouwboom de dagelijkse realiteit geworden van de "stad van de toekomst", die moeilijk voor te stellen is zonder grootschalige bouwplaatsen en een bos met bouwkranen. In de gebieden van de stad die populair zijn bij investeerders, huizenkopers en toeristen, is er echter steeds minder vrije ruimte voor ontwikkeling, dus de kosten van grond groeien hier gestaag, wat betekent dat de prijzen voor nieuwbouwwoningen ook stijgen. Maar zoals hierboven vermeld, is er een prijslimiet, dus de ontwikkelaars van Dubai kijken steeds meer in de richting van meer winstgevende percelen in afgelegen gebieden van Dubai. Kopers van woningen, die de aanschafkosten willen verlagen, kijken daar ook naar.
Een recent rapport van het CBRE-analysebureau suggereerde dat de ontwikkelaars van Dubai meer middenklasse woningen bouwen in afgelegen gebieden van Dubai. Volgens CBRE zullen ontwikkelaars dit jaar ongeveer 17 duizend nieuwe woningen bouwen in Dubai. De meeste woningen worden gecreëerd als onderdeel van grootschalige megaprojecten in gebieden zoals Dubailand, Jumeirah Village Circle en Dubai Silicon Oasis. Volgens CBRE hebben drie grote vastgoedspelers - ontwikkelaars Emaar, Dubai Properties en Lootah Real Estate - in slechts een week van april de start aangekondigd van de bouw van 845 nieuwe objecten aan de rand van Dubai.
De snelle groei van de onroerendgoedprijzen, hoewel deze in de eerste helft van 2014 is getemperd, dwingt veel kopers in toenemende mate om te zoeken naar meer betaalbare midden geprijsde huisvestingsopties, waardoor de vraag naar dergelijke objecten toeneemt. Over meer dan de grootschalige bouw van faciliteiten in alle gebieden in Du-bai wordt ook vermeld in verschillende rapporten van het analytische bedrijf Meed Insight. Volgens zijn eigen beoordeling van dit bureau, nam Dubai voor het tweede jaar op rij de eerste plaats in het aantal en de omvang van bouwprojecten. De VAE als geheel en Dubai in het bijzonder hebben opnieuw een leidende positie ingenomen in alle landen van het Midden-Oosten in het tempo en het volume van bouwprojecten. De meeste van de genoemde projecten werden uitgevoerd in Dubai, waar in 2013 US $ 20,6 miljard werd besteed aan de bouw, wat neerkwam op bijna 52% van het totale budget van de bouwsector in de VAE. De totale kosten van bouwprojecten van verschillende faciliteiten die nog moeten worden geïmplementeerd in alle landen van de regio Midden-Oosten, bedragen meer dan US $ 1 biljoen, waarvan US $ 428 miljard ten gunste van de VAE komt. Zo heeft de VAE in de komende vijf jaar ook alle kansen om een leidende positie te behouden in het tempo en het volume van de bouw.
Dit jaar bedraagt de totale waarde van bouwcontracten in Dubai momenteel meer dan US $ 100 miljard, waardoor we kunnen spreken over een meer dan tweevoudige toename van de sectorvolumes in vergelijking met vorig jaar. Tegelijkertijd worden in dit stadium min of meer grote projecten in Dubai geïnitieerd en in handen van de publieke sector, of worden deze beheerd door. Veel grote en belangrijke projecten voor de stad, voorheen "bevroren", worden weer nieuw leven ingeblazen en naderen hun voltooiing.
Onder hen - een tramlijn, metrolijn en winkelcentrum Palm Jumeirah op het beroemde kunstmatige eiland. Dit alles inspireert beleggers met veel vertrouwen en stelt ons in staat optimistisch te zijn over de toekomst van de bouwsector in Dubai, volgens een rapport van Meed Insight.
Allround ontwikkeling
Eind vorig jaar merkten alle analytische bureaus op dat de onroerendgoedmarkt in Dubai zich niet alleen snel ontwikkelt, wat zorgwekkend is, maar ook uitgebreid, wat vertrouwen opwekte. De heropleving van de markt veroverde alle sectoren zonder uitzondering en ging door in 2014. Een duidelijk teken van groeiend beleggersvertrouwen is de toename van het aantal bedrijven dat zaken doet in Dubai. En dit kon op zijn beurt niet anders dan een stijging van de prijzen op de kantoorvastgoedmarkt veroorzaken, zoals experts van CBRE opmerkten. Het analyse- en adviesbureau CBRE voerde een onderzoek uit bij meer dan 70 grote internationale bedrijven, die over het algemeen wereldwijd 25 miljoen vierkante meter kantoorruimte in beslag nemen, en ontdekte dat het percentage van degenen die van plan zijn hun bedrijven in het Midden-Oosten in de nabije toekomst in een jaar uit te breiden gestegen van 24% tot 30%. Vandaag is een op de drie van de internationale bedrijven die door CBRE worden ondervraagd van plan om hun aanwezigheid in de regio Midden-Oosten te identificeren, waar Dubai de meest aantrekkelijke locatie is.
Volgens experts zal de belangrijkste trend in de toekomst in de toekomst de prioriteit blijven van de kwaliteit van kantoorvastgoed, wat betekent dat gebieden en complexen als DIFC, Dubai Downtown en Tecom de grootste vraag zullen zijn. In Dubai wordt dit jaar nog eens 850 duizend vierkante meter kantoorruimte in gebruik genomen. Experts van een ander toonaangevend wereldwijd analytisch bedrijf, Cluttons, constateerden in 2014 ook een toegenomen belangstelling van beleggers voor industrieel en commercieel onroerend goed in de vrije economische zones van Dubai en voorspelden een verdere toename van de belangstelling voor projecten in deze sector.
Volgens Cluttons zullen de vrije economische zones beginnen te genieten van een speciale vraag, waar het aantal gratis commercieel en industrieel onroerend goed gestaag afneemt, zoals in de Free Industrial Zone Dubai Industrial City of Dubai Investments Park. Aldus komen experts van de meeste analysebureaus en adviesbureaus een veelbelovende toekomst overeen voor investeringen in onroerend goed in Dubai en de VAE. In die zin kan prijsstabilisatie van de markt alleen een bijkomend voordeel worden voor degenen die op langetermijnvooruitzichten rekenen.
U kunt aanvullende informatie over het kopen van onroerend goed in Dubai verkrijgen bij IMEX Real Estate-specialisten per telefoon in Moskou +7 (495) 5100008, gratis telefoon in de VAE 800-IMEX (8004639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected].
