MISSIE REEDS DRIE JAAR VAN HET MOMENT VAN HET BEGIN VAN DE FINANCIËLE CRISIS IN DE WERELD VAN 2008. In deze periode hebben zich belangrijke veranderingen voorgedaan in de wereld. VELE DENKEN DAT WE ZICH STAAN OP DE DREMPEL VAN NIEUWE SCHOKKEN. AMERIKA KAN ZIJN PROBLEMEN NIET BEGRIJPEN, EUROPA GAAT IN DE BUURT VAN STANDAARD, EEN GOLF VAN REVOLUTIES IN DE ARABISCHE WERELD. OP DIT MOMENT KIJKEN DE VERENIGDE ARABISCHE EMIRATEN HET EILAND VAN STABILITEIT IN DE REGIO. DE EMIRATEN BEVOLKING GROEIT, EEN LANGDURIG BELEGGINGSPROJECT IS GEREALISEERD, DE SECTOREN VAN DE ECONOMIE ZEKEREN HET MEEST GETROFFEN DOOR DE CRISIS. Over wat er gebeurt op de onroerendgoedmarkt in de VAE, wat de huidige situatie en vooruitzichten voor de toekomst zijn, hebben we het met het hoofd van het Department of Investments and Real Estate van de Russische Raad van Ondernemers in Dubai en de Noordelijke Emiraten, managing partner van IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, vertel me alsjeblieft, wat zijn volgens jou de belangrijkste resultaten van de drie jaar die zijn verstreken sinds het begin van de crisis voor de onroerendgoedmarkt in de VAE?
Natuurlijk was de wereldwijde financiële crisis die in 2008 begon met het faillissement van Lehman Brothers een serieuze test voor het hele moderne economische wereldsysteem. En voor de Verenigde Arabische Emiraten is deze test niet pijnloos geslaagd. Ondanks serieuze steun van de traditioneel sterke oliesector, hebben bijna alle sectoren van de economie een aanzienlijke correctie ondergaan. En natuurlijk werd de crisis een bijzonder moeilijke test voor de relatief jonge en snelgroeiende vastgoedmarkt in de VAE. Dalende onroerendgoedprijzen bedroegen gemiddeld ongeveer 50% van het niveau van voor de crisis. Het gevolg van een dergelijke ernstige correctie was stagnatie, en vervolgens de daadwerkelijke verdwijning van de zogenaamde 'off-plan'-markt, dat wil zeggen objecten die in de projectfase werden verkocht. Als gevolg hiervan verlieten speculanten de markt en heroriënteerde de markt zich op gereed vastgoed en eindgebruikers.
Het is geen geheim dat de onroerendgoedmarkt van Emirates gedurende de verschillende jaren vóór de crisis in een enorm tempo groeide, voornamelijk als gevolg van de toevloed van speculatieve investeringen op korte termijn van over de hele wereld. Mensen investeerden niet om een afgewerkt eigendom te krijgen voor toekomstig gebruik, maar met het oog op latere wederverkoop in de bouwfase of zelfs eerder. Aangezien financieringsschema's betaling in termijnen inhielden tijdens de projectimplementatieperiode, werd dit gebruikt als financiële hefboom voor het spelen in een groeiende markt. Om deze reden was de markt voor gereed vastgoed weinig interessant voor speculanten. Dit segment trok natuurlijk vooral eindgebruikers aan, dat wil zeggen degenen die van plan waren kant-en-klaar onroerend goed te gebruiken voor consumenten- of investeringsdoeleinden.
Natuurlijk, nadat de markt begon te vallen, verlieten speculanten het. En de eindgebruikers bleven. De 'off-plan'-markt, oververhit door speculatie, verdween samen met speculanten en de markt voor gereed (of bijna gereed) onroerend goed bleef en kwam naar voren. In de afgelopen drie jaar is de markt hersteld van shock en hebben de deelnemers een nieuwe realiteit gerealiseerd en zijn ze gereorganiseerd om in nieuwe omstandigheden te werken.
Zijn de wettelijke grondslagen van de onroerendgoedmarkt in de VAE onlangs veranderd?
Allereerst moet worden gezegd dat er nog steeds geen algemene federale wet bestaat op het gebied van onroerend goed in de Verenigde Arabische Emiraten. Elk van de zeven emiraten regelt onafhankelijk alle kwesties met betrekking tot de onroerendgoedmarkt op zijn grondgebied. De meest vooruitstrevende in deze richting is traditioneel Dubai.
Direct voordat de crisis in Dubai begon, werden belangrijke nieuwe wetten aangenomen: over de registratie van onroerendgoedbeloftes en over de registratie van objecten die niet door de bouw zijn voltooid. Ook zijn de afgelopen drie jaar een aantal wijzigingen en wijzigingen aangebracht in het bestaande wetgevingskader voor de relaties tussen huurders en eigenaren, en tussen investeerders en ontwikkelaars. Over het algemeen zijn alle wijzigingen gericht op verbetering van de wettelijke regelgeving van de markt, verbetering van de transparantie en bescherming van de belangen van de deelnemers.
Op federaal niveau was de belangrijkste gebeurtenis op de onroerendgoedmarkt de invoering van wijzigingen in de procedure voor het verstrekken van visa voor ingezetenen. In mei 2009 werd voor het eerst in de geschiedenis van de VAE het recht van een buitenlandse eigenaar van residentieel onroerend goed om een visum voor 6 maanden te verkrijgen gelegaliseerd op federaal niveau. En eind juni van dit jaar werd tijdens een vergadering van de regering van de VAE een besluit aangekondigd om de aan buitenlandse eigenaren verleende visa te verlengen van 6 maanden naar 3 jaar. En hoewel er nog veel onduidelijk is in de procedure voor het verlenen van visa, is het feit dat een dergelijke beslissing op het hoogste niveau wordt genomen, natuurlijk wel positief.
Wat zijn naar uw mening de vooruitzichten voor de onroerendgoedmarkt in Dubai en andere emiraten?
Zoals elk actief is de waarde van onroerend goed onderhevig aan cyclische schommelingen. Perioden van groei maken onvermijdelijk plaats voor dalende prijzen en vice versa. De volatiliteit van onroerendgoedprijzen is echter relatief klein. Tenminste, de frequentie en amplitude van prijsschommelingen op de onroerendgoedmarkt kunnen niet worden vergeleken met de overeenkomstige indicatoren van de aandelenmarkt. Dat is de reden waarom de aankoop van onroerend goed wordt beschouwd als een van de meest betrouwbare en conservatieve investeringsopties.
Natuurlijk werd de vastgoedmarkt van Emirates als gevolg van de crisis zwaar getroffen. De schok ging echter voorbij en marktpartijen accepteerden nieuwe voorwaarden. De markt is in een nieuw stadium beland: volwassen groei. Wat Dubai betreft, kunnen we nu met vertrouwen stellen dat de onderkant van de herfst is verstreken, en nu in de meest populaire gebieden is er een gematigde stijging van de prijzen van zowel verkoop als huur. De meeste marktdeelnemers zijn het erover eens dat we de komende jaren in Dubai een soepele marktgroei zullen zien.
Waar is dat vertrouwen op gebaseerd?
Oordeel zelf. In de afgelopen drie jaar is er geen enkel nieuw residentieel project in Dubai vastgelegd. Tegelijkertijd is volgens het Dubai Statistisch Centrum de bevolking van het emiraat in dezelfde periode met 300 duizend inwoners gegroeid en gaat het groeiproces verder.
Dit wordt vergemakkelijkt door politieke stabiliteit, veiligheid, een gunstig investeringsklimaat, de afwezigheid van belastingen en beperkingen op het kapitaalverkeer, evenals de aanzienlijk lagere kosten van zakendoen als gevolg van de crisis (kantoorhuur, personeelskosten, enz.). Dit alles trekt bedrijven aan, die op hun beurt menselijke hulpbronnen vereisen.
Nu is de markt bezig overschotten van het onroerend goed op te vangen, waarvan de bouw al vóór de crisis was begonnen. Aangezien onroerend goed een actief is dat een aanzienlijke hoeveelheid tijd kost om te bouwen (de bouwcyclus duurt gemiddeld 2-3 jaar), zal er onvermijdelijk een tekort op de markt ontstaan in de nabije toekomst. Daarom kunnen we vol vertrouwen praten over een optimistisch scenario voor de ontwikkeling van de situatie op de onroerendgoedmarkt in Dubai.
Wat betreft andere emiraten, naar mijn mening heeft Abu Dhabi zeer goede vooruitzichten, waar de meeste olie-inkomsten worden verzameld. Wat de noordelijke emiraten betreft, is het moeilijker om ondubbelzinnige voorspellingen te doen. Ajman en Ras Al-Khaimah hadden bijvoorbeeld ernstige problemen als gevolg van de crisis en blijkbaar zullen ze veel meer tijd nodig hebben om ze op te lossen dan Dubai en Abu Dhabi.
Dat wil zeggen, denkt u dat de meest aantrekkelijke onroerendgoedmarkt in Dubai in de nabije toekomst zal blijven bestaan?
Ja. En dit komt door het feit dat Dubai de grootste en meest ontwikkelde vastgoedmarkt heeft. Ondanks de potentiële toekomstige aantrekkelijkheid van projecten in Abu Dhabi, kan op dit moment alleen Dubai een brede selectie van afgewerkte objecten aanbieden met de status van "freehold", waardoor buitenlanders onroerend goed kunnen bezitten. Voeg hier de meest ontwikkelde van alle zeven emiraten-infrastructuur aan toe, het meest gunstige investeringsklimaat en vooruitzichten voor verdere ontwikkeling.
Welk segment van de onroerendgoedmarkt in Dubai vindt u momenteel het aantrekkelijkst?
Marktprijzen zijn nu aantrekkelijk in alle segmenten. En als we het hebben over de aankoop van onroerend goed voor persoonlijk gebruik (bijvoorbeeld voor uw eigen woning of voor het hosten van het kantoor van uw eigen bedrijf), kunnen we de huidige situatie veilig aanbevelen en een geschikt onroerend goed kopen tegen een lage prijs. Als we de aankoop van onroerend goed als een investering beschouwen, dan zou ik aanraden om in populaire gebieden een woning te kiezen.
Het feit is dat Dubai een stad van bezoekers is. Meer dan 90% van de twee miljoen inwoners van de metropool zijn expats. Iedereen moet ergens wonen, werken, ontspannen. Daarom is de huurmarkt erg ontwikkeld. Huisvesting in populaire projecten is erg populair en de huurinkomsten in Dubai zijn twee tot drie keer hoger dan in ontwikkelde markten. Bovendien zijn inkomstenbelastingen en onroerendgoedbelasting afwezig. Dit alles maakt investeringen in residentieel onroerend goed zeer aantrekkelijk.
Wat kantoren betreft, in de nabije toekomst zal een groot aantal kantoorruimten worden voltooid en op de markt komen, waarvan de bouw al vóór de crisis was begonnen. Vanuit het oogpunt van waardegroei en de hoeveelheid gegenereerde huurinkomsten zien investeringen in kantoorvastgoed in de komende jaren daarom naar mijn mening minder aantrekkelijk uit dan bijvoorbeeld woninginvesteringen.
Welke aanbevelingen zou u onze lezers kunnen geven over het kopen van onroerend goed in de Emiraten?
Van mijn kant is er maar één aanbeveling: kopen. De markt is nu gestabiliseerd, er is een duidelijke trend in de richting van herstel van de markt en groei, maar de prijzen zijn nog niet aanzienlijk gestegen. Dus als iemand gedachten had over het kopen van onroerend goed in Dubai, is dit het moment.
Bedankt voor het gesprek. Wij wensen u veel succes.
U kunt aanvullende informatie over de aankoop van onroerend goed in Dubai krijgen van IMEX Real Estate-specialisten via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een e-mail te sturen naar [email protected]
