In de afgelopen drie jaar heeft de Dubai-vastgoedmarkt, oververhit door speculatie tijdens de opleving van vóór de crisis, een grondige correctie ondergaan. De wereld staat echter niet stil en de laatste tijd zijn de meningen van experts die het herstel van de Dubai-markt en de terugkeer van de belangstelling van beleggers bevestigen steeds vaker gehoord. Of dit zo is, we praten met de uitvoerend directeur van IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, vertel me alsjeblieft wat de situatie is op de onroerendgoedmarkt in Dubai nu?
De vraag is te algemeen. Ik stel voor om te verduidelijken om te beginnen waar we het precies over zullen hebben. Het feit is dat er in Dubai zogenaamde eigendomsgebieden zijn waar onroerend goed kan worden verkocht aan buitenlandse burgers, en de rest van het grondgebied waar onroerend goed alleen kan worden gekocht door burgers van de VAE en vijf andere landen die lid zijn van de Samenwerkingsraad van de Golf . Daarnaast is er een verkoop- en verhuurmarkt, huizen en niet-residentieel onroerend goed, enzovoort.
Ik denk dat onze lezers meer geïnteresseerd zullen zijn in de situatie op de onroerendgoedmarkt.
Wat onroerend goed in eigendom betreft, heeft de onroerendgoedmarkt in Dubai de afgelopen jaren sinds het begin van de wereldwijde financiële crisis in 2008 belangrijke veranderingen ondergaan. Het is bekend dat vóór de crisis de zogenaamde 'off-plan'-projecten, dat wil zeggen onroerendgoedobjecten die in de beginfase van ontwerp en constructie werden verkocht, de markt van de VAE domineerden. Sinds het begin van de crisis is de off-plan markt vrijwel verdwenen door een ernstige prijscorrectie. Speculanten verlieten de markt en de markt zelf heroriënteerde zich naar afgewerkt vastgoed en eindgebruikers. Bovendien, als onmiddellijk na de crisis, in 2009-2010, de markt duidelijk de kopersmarkt was, dan was er vorig jaar een duidelijke tendens voor de markt om, met name in het woningbouwsegment, terug te keren naar de kant van de verkoper.
Dit is vooral merkbaar in de gebieden die het meest zijn ontwikkeld door eindgebruikers met ontwikkelde infrastructuur, zoals The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai en verschillende andere.
Met betrekking tot de kantorenmarkt is de situatie minder duidelijk. Vandaag is er een duidelijk overaanbod op de markt. Bovendien zal in de nabije toekomst een groot aantal kantoorruimten worden voltooid en op de markt komen, waarvan de bouw al vóór de crisis van 2008 was begonnen. Daarom zijn, hoewel er recent enige tekenen van prijsstabilisatie zijn waargenomen, vanuit het oogpunt van waardegroei en de hoeveelheid gegenereerde huurinkomsten, investeringen in kantoorvastgoed in de komende jaren naar mijn mening minder aantrekkelijk dan bijvoorbeeld woninginvesteringen.
Dat wil zeggen, nu de huizenprijzen in Dubai stijgen?
Het is veilig om te zeggen dat de markt zich heeft gestabiliseerd en in populaire gebieden een gematigde groei wordt waargenomen. Natuurlijk zou het waarschijnlijk naïef zijn om dezelfde groeicijfers voor onroerend goed te verwachten die we hebben waargenomen tijdens de hausse van vóór de crisis. Na de crisis verschoof de markt van het stadium van actieve groei naar het stadium van volwassen ontwikkeling. Voor een aantal van de meest populaire projecten voor 2011 vertoonden de huizenprijzen echter dubbele groeicijfers. Dus, bijvoorbeeld, zijn de prijzen voor villa's in het gebied van Springs gedurende het jaar met 15-20% gestegen - dit is een feit. De prijzen van appartementen in de projecten Oceana Residence en Palm Residences (Fairmont) op het beroemde 'palm'-eiland The Palm Jumeirah zijn met 10-15% gestegen. Luxe villa's op de "takken" van The Palm Jumeirah zijn in prijs gestegen met 5-10%. De luxe appartementen in het Kempinski Residences-project op de kroon van The Palm Jumeirah zijn ook in prijs gestegen. Aangezien de vraag nu vooral ten koste van de eindconsument wordt gevormd, vertonen de projecten met de meest succesvolle reeks kenmerken van de consument in de eerste plaats een prijsstijging. Dit omvat locatie, beschikbaarheid van ontwikkelde infrastructuur, kwaliteit van het project zelf en beperkt aanbod. Bovendien wordt het voor onze klanten steeds moeilijker om het juiste object in de markt te kiezen - het aantal interessante aanbiedingen voor verkoop is de laatste tijd aanzienlijk gedaald, met het toenemende aantal aanvragen voor aankoop.
Groeien huurwoningen ook?
Historisch gezien is de huurmarkt in Dubai erg ontwikkeld. Dubai is het grootste zakencentrum in de regio. Bovendien is de lokale bevolking hier minder dan 10%. De resterende 90% van de meer dan twee miljoen inwoners van de metropool zijn bezoekers. Weinig mensen die in Dubai komen werken, kunnen het zich veroorloven om hun eigen woning te kopen. Iedereen moet echter ergens wonen. Daarom is er veel vraag naar huurwoningen in populaire projecten. In 2009-2010 was er een algemene daling van de huurprijzen in verband met de gevolgen van de crisis. Maar al in de tweede helft van vorig jaar veranderde de trend en begonnen de huurprijzen te stijgen. Bijvoorbeeld, een appartement met twee slaapkamers in de populaire wijk The Greens, dat in december 2010 werd gehuurd voor 85 duizend dirhams per jaar (dit is ongeveer US $ 23 duizend), in december 2011 hebben we 110 duizend dirhams per jaar verhuurd (d.w.z. e., voor ongeveer US $ 30 duizend).
Hoe winstgevend is het om onroerend goed te huren in Dubai?
Als we het hebben over langlopende huurcontracten (voor een jaar of langer), voor huurwoningen in Dubai zijn de netto huurinkomsten (dat wil zeggen huurinkomsten minus verplichte onderhoudskosten van onroerend goed) vandaag gemiddeld 5-10% per jaar, geïnvesteerd in de aankoop van onroerend goed. De spreiding van de winstgevendheid is te wijten aan verschillen in het type en de categorie van woningen, de locatie en de kosten van diensten. Tegelijkertijd geeft duurder exclusief onroerend goed in de regel een iets lager rendement in de vorm van huurinkomsten dan massale huisvesting in betaalbare projecten. In het geval van kortlopende huurcontracten kan het huidige rendement op de investering 10 tot 20% per jaar bedragen. En vergeet niet om hier ook een verhoging van de waarde van het onroerend goed zelf aan toe te voegen.
Zijn er functies bij het huren van een huis voor lange en korte termijn huur?
Bij het huren van een langjarige huurovereenkomst wordt het contract meestal voor een jaar afgesloten met de mogelijkheid tot verlenging.
De huur voor het hele jaar wordt vooraf betaald bij het tekenen van de huurovereenkomst. In dit geval opent de huurder in eigen naam en betaalt onafhankelijk alle huidige rekeningen voor water, elektriciteit, communicatiediensten, enz. Daarom minimaliseert langetermijnhuur financiële risico's en kosten van onroerendgoedbeheer.
Voor kortlopende huurcontracten zijn de huurprijzen veel hoger, maar alle lopende kosten moeten onafhankelijk door de eigenaar worden betaald. Bovendien moet voor het huren van een korte huurwoning aan bepaalde eisen worden voldaan: het appartement of de villa moet zijn ingericht en uitgerust met alles wat nodig is om te wonen, inclusief servies, beddengoed, enz. Natuurlijk moet vóór de komst van een nieuwe huurder en aan het einde van de huurperiode worden gehouden schoonmaken, kleding wassen, enz. Aangezien toeristen vaak woningen huren voor korte huur, moet men er ook op voorbereid zijn dat huisvesting op elk moment van de dag of nacht aan huurders moet worden overgedragen en van hen moet worden teruggenomen.
Blijkt dat alleen eigenaren die permanent in Dubai wonen, op korte termijn kunnen verhuren?
Helemaal niet. Eigenaren kunnen specialisten inhuren om het hele spectrum van nieuwe problemen op te lossen. Bij IMEX Real Estate bieden we onze klanten bijvoorbeeld een volledig assortiment diensten voor vastgoedbeheer in Dubai. We hebben speciale servicepakketten ontwikkeld voor zowel de optie om een langjarige huurovereenkomst te verhuren als voor een kortetermijnverhuur. Wij zorgen voor alle problemen die zich voordoen, van het uitrusten van woningen met alles wat nodig is en het vinden van huurders, en eindigen met het opstellen van rapporten en de betaling van huurinkomsten. Het enige dat de eigenaar nodig heeft, is om contact met ons op te nemen en een passend contract met ons bedrijf te sluiten.
Bovendien kunnen we onze klanten die nog steeds geen onroerend goed in Dubai hebben, beleggingsopties bieden die rekening houden met het latere gebruik ervan. Door een villa of appartement te kopen via IMEX Real Estate, kan de koper onmiddellijk een contract voor later beheer met vooraf gedefinieerde rentabiliteitsparameters met ons sluiten. Als u bijvoorbeeld een huis koopt om slechts enkele maanden per jaar in Dubai te verblijven, kunt u door het verhuren van de resterende periode zeer goede extra inkomsten krijgen.
En hoeveel van onze landgenoten kopen woningen in Dubai?
Veel. De Russisch sprekende bevolking is een van de eerste plaatsen onder het totale aantal kopers van onroerend goed in Dubai. De meesten van hen zijn eigenaren van kleine en middelgrote bedrijven. Ze vormen de meest actieve omgeving, ze zijn klaar om de markt zorgvuldig te bestuderen, aanbiedingen te overwegen, weloverwogen en doordachte beslissingen te nemen. In de afgelopen jaren zagen we ook een toename van het aantal kopers uit de non-profitsector: ambtenaren en werknemers van grote staatsbedrijven.
De meest populaire onder onze landgenoten om voor de hand liggende redenen zijn de prestigieuze kustgebieden van Dubai: The Palm Jumeirah, Dubai Marina en een groot woonproject direct aan de kust gelegen - Jumeirah Beach Residence. Met woningen in deze gebieden zijn er in de regel geen speciale problemen bij het kopen, verkopen en verhuren, inclusief met het schema van seizoensgebonden gebruik van woningen door de eigenaars zelf en voor de rest van de tijd verhuren. Onroerend goed in deze gebieden is het meest liquide voor beleggers en comfortabeler voor persoonlijk verblijf.
Wat zijn volgens u de vooruitzichten voor de woningmarkt in Dubai?
De meeste marktdeelnemers zijn het erover eens dat we de komende jaren in Dubai een soepele marktgroei zullen zien. En daar zijn redenen voor. Sinds de crisis in 2008 in Dubai is begonnen, is er geen enkel nieuw residentieel project gestart.
Het moratorium op de registratie van nieuwe projecten van de Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA) is nog niet opgeheven. Tegelijkertijd is volgens het Dubai Statistisch Centrum de bevolking van het emiraat de afgelopen drie jaar met meer dan 300 duizend inwoners gegroeid en neemt de groeisnelheid alleen maar toe. Dit wordt vergemakkelijkt door politieke stabiliteit, het hoogste niveau van veiligheid, een gunstig investeringsklimaat, de afwezigheid van belastingen en beperkingen op het kapitaalverkeer, evenals de kosten van het zakendoen als gevolg van de crisis (kantoorhuur, personeelskosten, enz.). Dit alles trekt bedrijven aan, die op hun beurt menselijke hulpbronnen vereisen.
Nu is de markt bezig overschotten van het onroerend goed op te vangen, waarvan de bouw al vóór de crisis was begonnen. Aangezien onroerend goed een actief is dat een aanzienlijke hoeveelheid tijd kost om te bouwen (de bouwcyclus duurt gemiddeld 2-3 jaar), zal er onvermijdelijk een tekort op de markt ontstaan in de nabije toekomst. Daarom kunnen we vol vertrouwen praten over een optimistisch scenario voor de ontwikkeling van de situatie op de onroerendgoedmarkt in Dubai.
Dit wordt ook bevestigd door recent vrijgegeven gegevens van de Dubai Land Department over het volume van onroerendgoedtransacties in het afgelopen jaar. Volgens deze gegevens is het totale volume geregistreerde vastgoedtransacties in Dubai in 2011 met 20% gestegen ten opzichte van 2010 en bereikte het 39 miljard dollar.
Dat wil zeggen, alles komt goed?
Daar ben ik absoluut zeker van. Bedankt voor het gesprek. Wij wensen u veel succes. U kunt aanvullende informatie over de aankoop en het beheer van onroerend goed in Dubai krijgen van de specialisten van IMEX Real Estate via tel. in Moskou +7 495 5100008, gratis nummer in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail [email protected]
