Arthur Kobozev, uitvoerend directeur van IMEX Real Estate, vertelde ons wat er vandaag gebeurt op de onroerendgoedmarkt in Dubai en welk sentiment heerst onder beleggers.
Arthur, goedemiddag. Vertel ons over de huidige trends op de onroerendgoedmarkt in Dubai. Een merkbare opwekking en opkomst zijn zichtbaar met het blote oog.
Hallo De marktsituatie is inderdaad positief in de context van het niveau van prijsstijgingen. Alle deelnemers aan het proces - investeerders, verkopers van gereed vastgoed en ontwikkelaars - verwachten verdere groei. Het is vermeldenswaard dat volgens analisten de huizenprijzen in Dubai sneller groeien dan in de wereld. Het afgelopen jaar bedroeg de groei dus meer dan 20% en dit jaar is het tempo dynamischer geworden.
Volgens het Dubai Land Department is het aantal transacties voor de verkoop van residentieel onroerend goed tussen januari en juni 2013 met 41% gestegen en is de totale waarde (ter beoordeling aangegeven) met 70% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
Investeerders worden ook aangemoedigd om nieuwe projecten aan te kondigen, allereerst door de grootste ontwikkelaars - EMAAR en Nakheel. Ze werden vergezeld door andere "markthaaien", waaronder DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties en anderen.
Bovendien hebben we het opnieuw niet alleen over de constructie van individuele gebouwen, maar ook over de constructie van hele gebieden. Alleen al in het megaproject "Stad van Muhammad bin Rashid", dat zich op een enorm perceel zal bevinden - tussen de Al Hale-snelweg en de Muhammad bin Zayed-snelweg, zijn er 100 hotels gebouwd.
Wat is de reden voor zo'n actieve ontwikkeling? Misschien probeert Dubai simpelweg de schulden te herstructureren die tijdens de afgelopen crisis zijn opgebouwd, en kondigde het de implementatie aan van nieuwe megaprojecten die aanzienlijke investeringen zullen aantrekken?
De positieve verwachtingen van beleggers worden door verschillende factoren gerechtvaardigd. Allereerst is er een actief herstel in de economie van Dubai en de VAE als geheel. Volgens de resultaten van het jaar zal de Dubai-economie naar verwachting met 3,6% groeien. Dienovereenkomstig vereist het de aantrekkingskracht van nieuwe werknemers. Vandaag al is de bevolking van Dubai groter dan 2,17 miljoen mensen, terwijl in 2011 de bevolking 1,97 miljoen mensen bedroeg. Natuurlijk hebben alle bezoekende expats verblijfplaatsen nodig.
Over migratie gesproken, we hebben te maken met een economisch actieve bevolking. Volgens het Dubai Department of Economic Development verwacht 55% van de zakenmensen een omzetgroei in 2013 en heeft 30% er vertrouwen in dat deze stabiel zullen blijven.
De stroom van toeristen groeit ook, die vandaag meer dan 10 miljoen mensen heeft overschreden, en het is gepland om het tegen 2020 te verdubbelen. Het is duidelijk dat de Arabische Emiraten het tweede thuisland is geworden voor migranten uit landen van de regio die zijn getroffen door militaire conflicten: ze dragen niet alleen kapitaal over, maar verhuizen ook naar hun vaste verblijfplaats.
Ik wil er ook op wijzen dat de prijzen voor woningen in Dubai vandaag nog steeds 30% lager zijn dan de maximale waarden die in het derde kwartaal van 2008 werden genoteerd, tijdens de hausse op de huizenmarkt. Dit is een andere factor die vertrouwen geeft in het potentieel voor verdere groei.
Welke delen van Dubai zijn vandaag de meest aantrekkelijke investering en waarom?
Allereerst blijven gebieden met ontwikkelde infrastructuur en goede bereikbaarheid voor transport populair: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, van oudsher populair bij investeerders, trendy Downtown Dubai, enorme Jumeirah Lakes Towers, onlangs aanzienlijk getransformeerd, The Greens, laagbouw Emirates Living, Arabische Ranches en anderen.
Tegelijkertijd groeit de vraag naar bebouwde gebieden ver van de kustlijn, waar wonen goedkoper is. Allereerst wil ik wijzen op de wijk Jumeirah Village, die ondanks de onderontwikkelde infrastructuur en een groot aantal onafgewerkte gebouwen volgens het prijs / kwaliteitcriterium een goed potentieel heeft.
Ik zou aanraden dat beleggers die overwegen een huis in Dubai te kopen zich niet alleen moeten concentreren op de huidige huurinkomsten. Men mag een dergelijke indicator als potentiële kostenstijging niet uit het oog verliezen, bijvoorbeeld bij projecten op het door de mens veroorzaakte 'palm'-eiland. Bijvoorbeeld, een van de hoogste groeipercentages van huurprijzen in de afgelopen jaren is aangetoond door het International City gebied, maar in termen van kapitalisatiepotentieel is dit niet de beste optie. Over het algemeen is het noodzakelijk om de situatie in het complex te beoordelen en de prioriteiten voor elke specifieke investeringszaak af te wegen.
Blijven Russen leider in het aantal onroerendgoedtransacties in Dubai?
Volgens statistieken van het Dubai Land Department behoren Russen tot de tien meest respectabele beleggers in onroerend goed in eigendom.
Hun aandeel is zeer merkbaar, vooral in het zogenaamde "nieuwe" Dubai. Het is vermeldenswaard dat in het eerste kwartaal van 2013 het volume transacties met onroerend goed van het emiraat 53 miljard dirhams bedroeg (US $ 14,4 miljard). De traditionele leiders op het gebied van investeringen blijven de vertegenwoordigers van India en het VK.
Wat kan er gezegd worden over de voorkeuren van onze landgenoten?
Als we het hebben over de voorkeuren van onze landgenoten, dan zijn ze traditioneel: ze zijn vooral geïnteresseerd in de nabijheid van de zee. En aangezien de keuze van onroerend goed aan zee, waar buitenlanders eigendom van kunnen verwerven, feitelijk beperkt is tot de gebieden Dubai Marina en The Palm Jumeirah, is het in deze gebieden dat “onze mensen” de meeste woningen verwerven.
Wat het prijskader betreft, zou ik hier geen ondubbelzinnige prioriteiten willen benadrukken. Beide zeer dure objecten worden verkocht, maar ook tegen gemiddelde kosten. We werken bijvoorbeeld met onroerend goed met een waarde van US $ 200 duizend tot tientallen miljoenen.
Onze landgenoten zien het objectieve herstel van de markt en worden tegen deze achtergrond geactiveerd. Je weet dat je in slechts een paar dagen naar de Verenigde Arabische Emiraten kunt emigreren en je hier comfortabel en veilig kunt voelen. Velen grijpen deze gelegenheid aan bij het kiezen van een nieuw huis onder de Arabische zon.
Is er vandaag een tekort aan aanbod op de markt?
Ja, en het ligt in het feit dat interessante objecten die te koop worden aangeboden tegen een betaalbare prijs de markt zeer snel verlaten. In de regel nemen de meeste kopers, vooral degenen die nog niet bekend zijn met de lokale details, een time-out voor reflectie, en wanneer ze een beslissing nemen, is het object al verkocht.
De marktsituatie verandert zeer snel. Woningen in de projecten van grote ontwikkelaars worden zelfs vóór de start van de bouw verkocht, het wordt letterlijk in één dag weggevaagd. Investeerders zijn op zoek naar winstgevende opties en staan zelfs klaar om in lange rijen te staan bij het lanceren van nieuwe projecten, zoals tijdens de boom in de markt.
Wat heeft de crisis van 2008 de beleggers geleerd? Hoe is de Dubai-wetgeving vandaag verbeterd?
Allereerst legden ontwikkelaars beperkingen op aan snelle doorverkoop. Nu moet een belegger die een object wil doorverkopen, gemiddeld 35-40% van zijn waarde betalen. Dit houdt de speculatieve component tegen.
Voor zover ik weet, ontwikkelt het Dubai Land Department momenteel normen voor de vastgoedsector van het emiraat, die binnen twee jaar van kracht zou moeten worden.
Ze zullen helpen om de activiteit van de onroerendgoedmarkt te beheersen om een herhaling van de situatie in het midden van de jaren 2000 te voorkomen, toen een ongelooflijke boom werd waargenomen in de onroerendgoedsector.
Er wordt ook een speciale wet ontwikkeld die de rechten van beleggers beschermt.
Volgens de autoriteiten van het emiraat zijn de nieuwe wetsvoorstellen bedoeld om de wetgevingsregels voor de activiteiten van de vastgoedsector in Dubai te versterken, het concurrentievermogen van de markt te vergroten en de aantrekkelijkheid ervan te vergroten in de ogen van lokale en buitenlandse investeerders.
In oktober verhuisde het hoofdkantoor van Lukoil naar Dubai. Er is een mening dat de "instroom" van inwoners met hoge inkomens de prijsstijging verder kan stimuleren. Ben je het met hem eens?
Deze zaak is verre van de enige, als we het hebben over de zogenaamde massabeweging. Ik denk niet dat dit onrust op de huurmarkt heeft veroorzaakt of zal veroorzaken. Vooral gezien de "uitstroom" van werknemers van staatsbedrijven van Dubai naar Abu Dhabi. Ik wil u eraan herinneren dat onlangs een richtlijn is aangenomen, volgens welke buitenlandse specialisten die in de hoofdstad werkzaam zijn, verplicht zijn daar woningen te huren. Hun aantal vandaag wordt geschat op 15 - 20 duizend mensen. We kunnen de juiste conclusies trekken.
Wat zijn uw professionele aanbevelingen voor degenen die onroerend goed in Dubai willen kopen?
Stel de besluitvorming niet uit, handel tegelijkertijd niet willekeurig, laat u altijd leiden door gezond verstand en evalueer de situatie volledig. Het is belangrijk om te onthouden dat hoe sneller een deal wordt gesloten in een groeiende markt, hoe winstgevender de investering. En verwaarloos de ondersteuning van gekwalificeerde professionals niet. Ze kunnen uw betrouwbare gidsen in deze markt worden. We zullen blij zijn om iedereen in Dubai te zien!
U kunt aanvullende informatie over de aankoop en het beheer van uw onroerend goed in Dubai krijgen van IMEX Real Estate-specialisten per telefoon in Moskou +7 495 5100008, gratis telefoon in de VAE 800-IMEX (800-4639) of door een verzoek te sturen per e-mail info @ IMEXre.com.
