Rustar onroerend goed overleg
Heb je ooit gedacht dat wanneer iemand een appartement op krediet koopt, hij er uiteindelijk een half tot twee keer voor betaalt. Eén gedachte hierover zal toekomstige leners onder druk zetten, omdat niet iedereen bereid is om woningen te kopen tegen een "dubbele" prijs. En overtuigingen als "u investeert in uw toekomst" troosten weinig geld, wat er ook gebeurt, het spijt ons vreselijk. En tevergeefs, omdat je wiskundig kunt bewijzen dat tijd echt duurder is dan geld, en een lener die een lening op lange termijn neemt, zal waarschijnlijk profiteren.
De realiteit van vandaag verandert voortdurend de prijzen voor dingen en goederen (inclusief vierkante meters). De onroerendgoedprijzen zijn in de regel hoger dan ze waren - als gevolg van inflatie. Geld wordt geleidelijk minder waard en integendeel, dingen worden steeds duurder. Als de prijzen per vierkante meter al jaren hetzelfde waren gebleven, zou de lener echt alleen zijn getroost door het feit dat hij, hoewel hij het appartement te veel had betaald, dit geld in zijn gezin en kinderen had geïnvesteerd. Dankzij inflatie is dit echter niet de enige troost. Stijgende vierkante meterprijzen "nemen" het teveel betaalde geleidelijk op. Natuurlijk kunnen er recessies en stagnatie op de markt zijn, maar dit wordt duidelijk niet bedreigd door de onroerendgoedmarkt in Dubai - en op de lange termijn - gedurende 10-20 jaar - zijn vierkante meters nog steeds merkbaar duurder dan nu.
Als de markt geleidelijk groeit, overlapt de te veel betaalde lening met 1,5 - 2 keer het feit dat het appartement zelf gedurende deze periode meerdere keren in prijs zal stijgen. Maar waarom hangt deze groei af? Er is een kritieke groei van de markt, waarboven de prijsstijgingen van appartementen de te veel betaalde leningen overschrijden, en daaronder niet. Dat wil zeggen, als de markt gemiddeld sneller groeit dan deze waarde, profiteert de kredietnemer van een verhoging van de kosten van een appartement dat in schuld is gekocht. Om de markt de betaling van leningen volledig te laten compenseren, is een minimale groei voldoende - gemiddeld 3-5% per jaar. Dit is veel lager dan het huidige inflatiecijfer. Als het groeipercentage van de markt 10-20% per jaar is, is het voordeel voor de kredietnemer duidelijk.
Voorbeeld nr. 1.
Standaard lening
Neem de standaardparameters van een woninglening: looptijd - 10 jaar, termijn - 30% van de kosten van huisvesting en rentevoet - 12%. Uit onze berekeningen blijkt dat het met deze parameters van de lening voldoende is om de markt met gemiddeld 3,6% per jaar te laten groeien. Dan is het bedrag waarmee het appartement in 10 jaar in prijs zal stijgen, gelijk aan het teveel betaalde. Als de marktprijzen over deze 10 jaar gemiddeld sneller groeien dan 3,6% per jaar, dan zal een stijging van de kosten van een appartement de overbetaling van een lening teniet doen. Stel dat we een appartement ter waarde van $ 300 duizend op krediet nemen. Dan is de te veel betaalde betaling voor 10 jaar ongeveer $ 127 duizend. Maar door de jaren heen zullen de kosten van een appartement met een marktgroei van 3,6% per jaar ongeveer $ 427 duizend bedragen
Voorbeeld nr. 2
Geen aanbetaling
We laten dezelfde parameters (looptijd van 10 jaar, rente - 12% per jaar), alleen de aanbetaling is nul. Recent populair bankproduct. Dienovereenkomstig, om het teveel betaalde voor een appartement te "sluiten", zou de markt wat sneller moeten groeien - met 4,8% per jaar.
De afhankelijkheid is begrijpelijk: hoe meer een persoon neemt, hoe meer hij betaalt. Hoe lager de aanbetaling, hoe groter de groei van de markt. Wat gebeurt er met ons appartement voor $ 300 duizend? In dit geval zal het teveel betaalde op de lening gedurende 10 jaar ongeveer $ 180 duizend bedragen. Maar een appartement met een marktgroeipercentage van 4,8% per jaar kost ongeveer $ 480 duizend.
Voorbeeld nr. 3
Stel dat we een lening aangaan met een aanbetaling van 30%, tegen 12% per jaar, maar voor een periode van 30 jaar. Het blijkt dat de markt nu langzamer zou moeten groeien - slechts 2,8% per jaar om het teveel betaalde geld gedurende 30 jaar te "eten". Dus, hoe langer de termijn, hoe duurder het appartement wordt duurder. In deze situatie, meer dan 30 jaar, zal het teveel betalen zelfs meer zijn dan de initiële kosten van het appartement. Dat wil zeggen dat het te veel betalen voor een appartement met een waarde van $ 300 duizend $ 380 duizend zal zijn. Maar een appartement voor 30 jaar met een marktgroeipercentage van 2,8% per jaar kost al $ 680 duizend.
Wat betreft het gedrag van de derde parameter van de lening - de rentevoet, vereist dit geen afzonderlijke toelichting. Het is duidelijk dat hoe hoger het percentage, hoe hoger de marktgroei.
Dus, de belangrijkste aanbevelingen voor het kopen van een appartement op krediet van de consultants van RustaR Real Estate:
- Hoe lager de aanbetaling op de lening, hoe sneller de markt moet groeien om het teveel betaalde te compenseren en vice versa. Dat wil zeggen, hoe meer u geld leent, hoe afhankelijker van de markt.
- Hoe langer de periode waarvoor de lener een lening aangaat, hoe groter de winst. Dit is de kracht van samengestelde rente - u betaalt de lening in gelijke aandelen terug en de marktprijzen stijgen exponentieel.
- Hoe hoger de leningrente, hoe sneller de markt moet groeien om het teveel betaalde te compenseren. Dat wil zeggen, hoge leenrente betaalt zich uit bij hoge marktgroeipercentages: als de markt stilstaat, is lenen tegen hoge rentetarieven niet winstgevend.
Verrassingsdeposito's of waarom Bill Gates een huis op krediet heeft gekocht
Heb je je ooit afgevraagd waarom mensen in het Westen altijd op krediet kopen, zelfs met geld? Zowel miljonairs als voormalige presidenten worden leners. Daarom zijn ze miljonairs: ze weten hoe ze geld moeten tellen. Zelfs als een persoon geld heeft, is het voor hem winstgevender om het in zaken, in zijn zaken of in aandelen te beleggen en ten slotte gewoon in een bank te plaatsen voor een storting. En het kopen van een appartement gaat niet met eigen geld, maar met bankgeld. Zelfs op een aanbetaling voor de tijd dat de lener de lening betaalt, "daalt" hij meer dan twee keer, vergeleken met het bedrag dat is gegeven om de lening te betalen.
Hier is een concreet voorbeeld. Laten we zeggen dat we een appartement kopen voor $ 300 duizend. Leningparameters: looptijd - 10 jaar, aanbetaling - nul, rentevoet lening - 12%. Over 10 jaar zal het "teveel betalen" voor een appartement ongeveer $ 180 duizend zijn, dat wil zeggen ongeveer 60% van de initiële kosten van huisvesting. Maar we namen een lening van de bank. En ze storten hun eigen $ 300 duizend op een aanbetaling van 8% per jaar. Na 10 jaar zal dit bedrag stijgen tot $ 647 duizend, dat wil zeggen meer dan 2 keer, maar er moet rekening mee worden gehouden dat in het begin de aanbetaling achterblijft bij de leningbetalingen en ergens in het midden van de looptijd begint ze deze in te halen. Gewoonlijk maakt een persoon vergelijkingen voor het eerste jaar van investering en is hij teleurgesteld, maar om een of andere reden denken weinigen aan het vooruitzicht. En in de toekomst zal het bedrag dat op de stortingsrekening groeit, gegarandeerd betalingen van een woninglening inhalen, die over de hele periode in gelijke termijnen worden betaald.
De lener heeft niets te verliezen.
Welke van de bovenstaande kunnen we concluderen? Het blijkt dat in bijna elke situatie op de markt, naast de wereldwijde financiële of politieke crisis, het kopen van een huis op krediet een winstgevende onderneming is, zelfs als u contant geld hebt om een appartement te kopen. Naast wiskunde is psychologie echter niet minder belangrijk in het leven. Als u het ongemakkelijk vindt om op krediet te leven, te beleggen in financiële instrumenten - al het bovenstaande is niets voor u. Als u klaar bent om deel te nemen aan de financiële cultuur, vergeet dan niet dat u met woningleningen waarschijnlijk niets zult verliezen.
